나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [46] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

토지(1)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)으로 지정되어 있습니다.

토지(2)는 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존 등기는 주식회사제이엘컴퍼니 명의로 2022년 2월 10일 접수되었습니다.

말소기준권리인 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의로 2022년 2월 10일 접수되었으며, 채권최고액은 5,170,000,000원입니다.

이후 주택임차권(김수현)이 2024년 6월 7일 접수되었으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이며 경매로 인해 말소될 예정입니다.

임의경매 개시결정 등기는 부산성의신용협동조합 명의로 2025년 3월 25일 접수되었으며, 경매 총 채권액은 5,295,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 31일

확정일자: 2022년 5월 18일

배당신고일자: 2024년 6월 7일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 말소기준권리(근저당권 2022.02.10.)보다 후순위로 전입 및 확정하였고, 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 광안동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 곳으로, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 수영역 인근의 상업시설 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, '수영초등학교'가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

5.2. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 건물입니다.

해당 물건은 3층 302호 오피스텔로, 전용면적은 23.34㎡ (약 7.06평)입니다.

건물 사용승인일은 2021년 12월 13일입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6.2. 기타 특이사항

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지입니다. 건물 상태도 비교적 신축에 속하며, 현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 부산도시철도 2호선 수영역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 수요: 광안동 일대의 주거 선호도와 오피스텔의 소형 주택으로서의 수요가 꾸준합니다.

* 권리상 안전성: 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 내부 시설 및 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 부산광역시 수영구 광안동 소재 전용면적 23㎡ 내외의 오피스텔 시세를 조사한 결과, 최근 실거래가는 1억 3천만원에서 1억 6천만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 1억 4천 5백만원으로, 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 1억 4천 5백만원을 기준으로, 현 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 1억 3천 5백만원에서 1억 4천 5백만원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 임대 현황, 건물 상태, 주변 경쟁 물건 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.