나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [39] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 고유번호: 부산동부지원 2025타경5093 (39)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층401호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

* 감정가: 145,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 건물 상세 정보

* 건물명: 엘이즈지29

* 총 층수: 지하 1층, 지상 10층

* 본건 위치: 4층 401호

* 건물 면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건축 승인일: 2020년 06월 05일

* 사용 승인일: 2021년 12월 13일

* 총 세대수: 40호 (본건 포함)

1.2. 토지 상세 정보

* 토지 면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

* 토지 지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

* 토지 이용 현황: 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치함.

* 인근 지역은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역임.

* 제반 주위환경은 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 부산도시철도 2호선 수영역이 인근에 위치하여 교통망이 우수함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022.02.10 접수)

* 말소되는 권리:

* 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 을2 주택임차권 (황수현)

* 갑3 임의경매 (부산성의신용협동조합)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 낙찰자는 모든 권리를 소멸시키고 부동산을 취득할 수 있음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황수현 (황 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자 및 확정일자: 2022년 08월 05일

* 배당신고일자: 2024년 02월 26일

* 대항력: 없음. (등기부 요약에 '말소'로 기재되어 있으며, 배당 신고를 하였음)

3.3. 권리분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리관계는 매우 깨끗한 편으로, 인수되는 권리가 없어 안정적인 경매 물건으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 광안동 일대는 주거지 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 유동인구가 꾸준히 유지되는 곳임.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 상권 활성화에 기여하고 있음.

* 특히 수영역 인근은 역세권 상권으로서의 가치가 높음.

4.2. 건물 용도 및 활용

* 건물 자체는 업무시설로 건축되었으나, 본건 401호는 현재 주거용 오피스텔로 이용 중임.

* 소형 면적(23.34㎡)으로 1인 가구 임대 수요가 높을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

* 인근에 다수의 소매점, 음식점 등 근린생활시설이 있어 편리한 생활이 가능함.

* 광안리 해변 등 문화 및 여가 시설 접근성이 양호함.

5.2. 교육 시설

* 수영초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5.3. 기타 생활 편의

* 부산도시철도 2호선 수영역을 통한 부산 시내 접근성이 매우 우수함.

* 버스 노선도 다양하게 운영되어 광역 이동이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 본건의 경우 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계 상 인수 부담은 없음.

6.2. 임대차 및 명도 리스크

* 임차인 황 은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨.

* 다만, 실제 점유 관계 및 인도명령 진행 여부는 별도의 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 공동담보 물건 관련 리스크

* 본건은 공동담보 물건으로, 동일 채권으로 묶인 다른 물건의 경매 결과에 따라 본건의 매각 절차나 가격에 간접적인 영향이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 부산 수영구 광안동 소재 엘이즈지29 오피스텔은 역세권 입지에 따른 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있음.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 전용면적 23.34㎡의 소형 오피스텔로 1인 가구 수요에 적합함.

* 권리관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 확보에 대한 부담이 적음.

* 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항이나, 전반적인 물건의 투자 가치는 양호한 편으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 부산 수영구, 특히 수영역 역세권이라는 희소성 있는 입지.

* 권리관계의 안전성으로 인한 투자 리스크 최소화.

* 1인 가구 중심의 안정적인 임대 수요 기대.

* 상대적으로 양호한 주위 환경 및 편의시설 접근성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 145,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현 시세 분석 결과 (본건과 유사한 면적의 오피스텔 매매 사례 분석):

* 주변 오피스텔의 유사 면적(23~25㎡) 실거래가는 대략 125,000,000원 ~ 140,000,000원 수준에서 형성되어 있음.

* 예상 입찰가 제안: 135,000,000원

* 본 제안가는 감정가와 최근 시세 동향을 종합적으로 고려하여 제시되었으며, 경매 진행 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있음.

* 낙찰 희망 시, 보수적인 접근을 통해 본 제안가 이하에서 유리한 가격으로 입찰하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.