나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [43] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (43)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층305호

* 건물명: 엘이즈지29

* 용도: 업무시설 (제공된 건축물대장 정보에 따르면 업무시설로 확인됨)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 10층

* 해당 층: 3층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 감정가: 145,000,000원

* 토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

* 건물면적 (전용): 23.34㎡ (약 7.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, '수영초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주변으로는 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

* 건축 연도: 건축 허가는 2020년, 사용 승인은 2021년에 이루어져 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 도로 접근성: 건물 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 있으며, 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 10일에 등기된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (채권최고액 5,170,000,000원)입니다.

* 본건 경매 개시 결정: 2025년 3월 25일에 부산성의신용협동조합의 신청으로 개시되었습니다 (채권액 5,083,269,787원).

* 총 등기부채권액: 약 5,295,000,000원에 달합니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리들이 소멸됩니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 성

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-09

* 확정일자: 2022-05-20

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 주택임차권이 말소 예정으로 확인되어, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 부산 수영구 광안동은 수영역을 중심으로 상업 및 주거 시설이 밀집된 활성화된 지역입니다.

* 주변에 수영초등학교, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 다양하게 분포하여 유동인구가 꾸준하며, 오피스텔 및 상가 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

* 다양한 편의시설과 식당가 등이 발달해 있어 상권 활성화 측면에서 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 향후 수영역 일대의 개발 계획 등은 상권 가치에 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교육 시설: 수영초등학교, 부산수영중학교, 동아중학교, 동아고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 각종 마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다수의 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 주거 및 업무 환경: 업무시설로 활용 가능하며, 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 임대 불확실성: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 대항력 없는 임차인이므로 법적인 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 원활한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 및 관련 정보를 종합적으로 확인한 결과, 본건 인근에 특별히 주거 환경이나 자산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 공동담보: '공동담보'로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차에 따라 말소되는 권리에 해당하므로 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용하지 않습니다.

7. 종합의견

* 본건은 부산 수영구 광안동의 엘이즈지29 오피스텔(업무시설)로, 수영역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖춰진 주변 상권 및 생활 편의시설을 자랑합니다.

* 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 해당 호실이 위치한 3층은 접근성이 우수합니다.

* 권리 분석 결과, 인수되는 부담이 전혀 없는 안전한 물건이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 위험도 없습니다.

* 제2종일반주거지역으로 분류되어 있어 향후 용도 변경 가능성은 제한적일 수 있으나, 현행 업무시설로서의 활용 시 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 부산 지하철 2호선 수영역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 광안리 해변 및 센텀시티 등 주요 지역 접근성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용 승인 건물로 노후도가 낮아 장기적인 유지보수 비용 절감이 기대됩니다.

* 안전한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계가 없습니다.

* 다양한 활용성: 소형 오피스텔 또는 소규모 사무실 등 다목적으로 활용 가능하여 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

* 합리적인 가격 가능성: 감정가 145,000,000원 대비 시세는 더 높게 형성될 가능성이 있어, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 시 시세 차익과 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 145,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 7평 전용)의 오피스텔은 '엘이즈지29' 및 인근 건물에서 대략 150,000,000원에서 170,000,000원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 본건은 권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없는 점, 또한 입지 및 건물 상태를 고려할 때, 시장 가격을 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가를 155,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 106.9% 수준이며, 현 시세 범위 내에서 충분히 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.