나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [41] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (41)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층307호

건물명: 엘이즈지29

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상10층

건축일자: 2021년 12월 13일

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지분할면적: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

건물분할면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건에는 다수의 근저당권 및 임의경매가 설정되어 있습니다. 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2022-02-10 접수, 5,170,000,000원)보다 후순위인 주택임차권(이호진, 2023-07-05 전입/확정) 및 임의경매(부산성의신용협동조합, 2025-03-25 접수, 5,083,269,787원)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 5,180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이호진

보증금: 10,000,000원

차임: 570,000원

전입일자/확정일자: 2023-07-05

배당신고일자: 2024-08-06

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 매각으로 인해 소멸 예정이며, 보증금 10,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 보이나, 배당 여부는 법원 결정에 따릅니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시장 동향

부산광역시 오피스텔 시장은 2025년 본격적인 성장세가 전망됩니다. 특히 1인 가구 증가와 젊은 층의 선호도가 높아 소형 평형 오피스텔의 수요가 꾸준합니다. 최근 3년간 부산 지역 오피스텔 매매가는 수영구를 포함한 일부 지역에서 강세를 보였으며, 금리 인하 가능성과 함께 투자자들의 관심이 증가할 것으로 예상됩니다. 다만, 부동산 시장 침체 장기화로 인해 일부 지역에서는 분양가를 낮추는 전략을 사용하는 경우도 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

본 건이 위치한 광안동 일대는 수영초등학교 인근으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 기능이 활발합니다. 해안가와 가까워 관광객 수요 또한 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점, 병원 등 각종 편의시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 남측 인근에 수영초등학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

총 채권액이 51억 8천만원에 달하며, 이는 감정가 1억 4천 5백만원과 비교했을 때 매우 높은 수준입니다. 이는 낙찰 후 인수되는 권리는 없으나, 채권액이 과도하여 경매 절차 진행에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

2021년 준공된 비교적 신축 건물이므로 건물 노후도 문제는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 엘이즈지29 건물 자체에 대한 개별적인 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 위험 요소

제공된 정보상으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 부산광역시 수영구청 생활폐기물 관련 정보에서도 해당 지역에 특이사항은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

본 물건은 부산의 인기 주거지역인 수영구 광안동에 위치하고 있으며, 2021년 준공된 신축 오피스텔입니다. 대중교통 접근성이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 부산 오피스텔 시장의 전반적인 회복세 전망은 긍정적인 투자 환경을 제공합니다.

8. 종합 의견

부산광역시 수영구 광안동에 소재한 엘이즈지29 오피스텔은 좋은 입지 조건과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 인프라가 우수하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 다만, 과도한 채권 총액은 잠재적 리스크 요인이므로 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만을 토대로 현 시세 분석을 통한 정확한 예상 입찰가를 산정하기에는 제한적입니다. 그러나 주변 오피스텔 시세 및 최근 부산 오피스텔 시장 동향을 고려할 때, 일반적인 경매 물건의 낙찰가율(감정가의 70~90%)과 본 건의 높은 채권 총액 및 감정가를 종합적으로 고려해야 합니다.

참고: 엘이즈지29 건물은 2019년 사용승인된 '광안지웰에스테이트'와 유사한 지역에 위치하나, 본 물건인 엘이즈지29는 2021년 준공되어 더욱 신축입니다. '광안지웰에스테이트'의 경우, 2024년 7월 기준 매매 물건이 31건, 월세 물건이 30건으로 꾸준한 거래량을 보이고 있습니다.

현재 감정가 145,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 높은 채권 총액으로 인해 유찰 가능성도 있으나, 최근 부산 오피스텔 시장이 회복세이고 광안동이라는 입지를 고려할 때, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 감정가 145,000,000원의 70% ~ 80% 범위인 약 101,500,000원 ~ 116,000,000원을 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 시세 확인 및 법원 경매 진행 상황을 면밀히 파악하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.