나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [44] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 702-29번지, 엘이즈지29 3층304호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5093 (44)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정가는 145,000,000원이며, 토지면적은 16.45㎡ (약 4.98평)이고 건물면적은 23.34㎡ (약 7.06평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 주거용 오피스텔로 사용되고 있습니다.

건축물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 12월 13일에 사용 승인되었습니다.

건물은 지하 1층, 지상 10층 규모이며, 해당 호실은 3층에 위치합니다.

주차시설로는 내부에 27대(기계식) 주차 가능합니다.

새 주소는 부산광역시 수영구 광일로20번길 20-4 (광안동)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 감정평가요약서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있습니다.

인근에 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 함께 식당, 카페, 병원 등 근린생활시설이 풍부하여 배후 수요가 높습니다.

수영역(부산도시철도 2호선)이 인접해 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

수영강변과 광안리 해변이 가까워 주거 쾌적성 또한 우수한 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통 환경: 부산도시철도 2호선 수영역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

교육 환경: 수영초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 동수영중학교, 부산과학고등학교 등 교육 시설이 비교적 가까운 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설: 주변에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 광안리 해변 및 민락회타운 등 레저 및 문화 시설 접근성도 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 감정평가요약에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 해당 호실에 대한 임대차 계약 현황이나 점유자가 있는지, 있다면 그 권리관계는 어떻게 되는지에 대한 확인이 필수적입니다. 이는 명도 과정이나 임대 수익률에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

건물 용도 혼선 가능성: 건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 실제 주거용으로 이용되고 있어 향후 용도 관련 규제나 세금 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

소음 및 공해: 번화가에 위치하므로 상업 시설 이용객의 소음이나 교통량 증가로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 있다는 정보는 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)이며, 역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다.

소형 평형으로 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자의 관심이 높을 것으로 예상되며, 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 권리 분석 및 명도 과정에서 가장 주의해야 할 부분입니다.

이 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 부산의 핵심 상권 중 하나인 광안동, 수영역 초역세권에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적고 선호도가 높습니다.

꾸준한 임대 수요: 소형 오피스텔은 1인 가구 증가 추세와 더불어 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

활발한 상권: 주변 편의시설 및 문화시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높고, 이는 임대 수익에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 145,000,000원(약 20.5백만원/평)입니다.

최근 유사 지역(광안동)의 20~30㎡ 규모 오피스텔 시세는 170,000,000원에서 210,000,000원 범위로 형성되어 있으며, 실거래가 기준으로는 약 190,000,000원 내외에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 이는 평당 약 2200만원 ~ 2700만원 수준입니다.

본 건은 2021년식 신축으로 건물 상태가 양호하고 입지가 뛰어나 감정가 이상의 시세가 형성되어 있습니다.

다만, 임대 관계 미상이라는 변수를 고려해야 하므로, 이에 대한 명확한 확인 후 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 명도 비용 및 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 110%~120% 수준인 160,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.