나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [38] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (38)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층402호

* 건물명: 엘이즈지29

* 용도: 오피스텔

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 층수/호수: 지상 4층 402호

* 건축년도: 사용승인일 2021년 12월 13일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 145,000,000원

* 토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

* 건물면적 (전용면적): 23.34㎡ (약 7.06평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 양호하게 형성되어 있습니다.

* 인접 시설: 인근에 수영초등학교가 위치해 있습니다.

2.2. 교통상황

* 대중교통: 본건 인근에 다수의 버스정류장이 소재하며, 부산도시철도2호선 수영역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 차량 접근: 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한: 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 02월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (갑1, 2022-02-10)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을1, 5,170,000,000원, 2022-02-10) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박연희 (을2, 10,000,000원, 2023-03-06 전입/확정) - 말소 예정

* 임의경매: 부산성의신용협동조합 (2025타경5093, 5,083,269,787원, 2025-03-25) - 현재 진행 경매

* 등기부채권 총액: 약 5,180,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/확정일자: 2023년 03월 06일

* 배당신고일자: 2024년 03월 13일

* 대항력 유무: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 매수인이 인수하는 권리: 없습니다. 본 경매로 인해 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 주변 지역: 본건이 소재한 광안동은 부산의 대표적인 해변 지역으로, 주거, 상업, 관광 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 수영역을 중심으로 역세권 상권이 활성화되어 있습니다.

* 상권 현황: 인근에 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 오피스텔 및 주거 시설에 대한 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

4.2. 임대/매매 시세

* 현 시세: 제공된 정보 및 외부 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(약 23.34㎡)의 오피스텔 실거래가는 최근 1억 3천 8백만 원에서 1억 4천 5백만 원 사이에서 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 1억 4천 5백만 원으로, 현 시세와 부합하는 수준으로 평가되었습니다.

* 시세 분석: 비교적 신축(2021년 사용승인)인 엘이즈지29 오피스텔은 깔끔한 외관과 시설로 인해 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다. 임대료는 보증금 1,000만 원 기준 월 60만 원에서 75만 원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 다양한 음식점 및 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 인근 학교: 수영초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 혐오시설

* 주변 혐오시설 유무: 본건 주변 지역은 주거 및 상업 밀집 지역으로, 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 건물 연식: 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화로 인한 구조적 하자나 설비 문제는 크지 않을 것으로 판단됩니다.

* 구조 및 마감: 철근콘크리트 구조에 드라이비트, 화강석 마감 등으로 건축되었으며, 내부 마감 또한 일반적인 오피스텔 수준을 갖추고 있습니다.

6.2. 명도 관련

* 임차인 명도: 등기부상 임차인 박연희는 대항력이 없으며, 배당 신고를 마친 상태입니다. 보증금은 경매 절차를 통해 배당될 예정이므로 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 예상 명도 난이도: 하 (낮음)

6.3. 기타 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 채무자가 여러 부동산을 담보로 제공했을 가능성이 있습니다. 이는 채무 규모가 크다는 것을 시사하나, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 매수인이 인수하는 부담이 없으며, 임차인의 명도 또한 용이할 것으로 예상됩니다. 감정가는 현 시세와 부합하는 수준이며, 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지 (부산도시철도2호선 수영역 인근)

* 비교적 신축(2021년 완공)으로 건물 컨디션 우수

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음

* 안정적인 임대 수요 및 시세 유지 가능성

* 주변 편의시설 및 상업시설 발달

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

* 권장 입찰가: 135,000,000원

* 산정 근거: 본건의 감정가는 145,000,000원으로, 최근 유사 물건의 실거래가 범위(1억 3천 8백만 원 ~ 1억 4천 5백만 원)를 고려할 때 적정 수준입니다. 권리상 인수할 보증금이 없고 명도 리스크가 낮으므로, 감정가 이하 또는 근접한 가격으로 낙찰받는 것이 합리적입니다. 제시된 권장 입찰가는 경매 시장 상황 및 응찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.