나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [40] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (40)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29

건물명: 엘이즈지29

구분건물: 3층 308호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 (사용승인일: 2021년 12월 13일)

총 호수: 40호

1.3. 면적 및 가격

감정가: 145,000,000원

토지면적: 16.45㎡ (약 4.97평)

토지 지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.97평)

건물면적 (전용면적): 23.34㎡ (약 7.06평)

건물 지분: 23.34㎡ (약 7.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있습니다. 또한, 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 본 건 서측으로는 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

토지(1)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))에 해당합니다.

토지(2)는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 본 건에 대해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요 및 비고란 공란)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 임대관계는 현재 미상입니다.

주의사항: 임대관계가 미상인 점은 향후 명도 진행 시 점유자와의 원활한 협의 또는 법적 절차 진행을 위해 관련 내용 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특징

본 물건은 부산의 주요 도심 중 하나인 수영구 광안동에 위치하여 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 상업시설 및 유동인구

수영역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등 다양한 주거 형태가 존재하여 지속적인 유동인구 확보가 가능합니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.3. 투자 관점

우수한 교통망(수영역 역세권)과 주변 상업 시설의 발달은 본 건의 임대 수익성 및 가치 상승 잠재력을 높이는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

부산도시철도 2호선 수영역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다. 차량 이용 시에도 주요 도로 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육

본 건은 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. (외부 검색 결과: 수영중학교, 부산국제외국어고등학교 등 교육 시설 인근 위치 가능성 확인.)

5.3. 편의시설

인근에 형성된 다양한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. (외부 검색 결과: 광안리 해수욕장, 센텀시티 등과의 접근성이 양호하여 쇼핑, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.)

5.4. 주변 환경

(외부 검색 결과: 본건 주소지 인근에서 유해 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 지역으로 비교적 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 분쟁은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 건물 용도

건축물대장상 주 용도가 '업무시설'로 되어 있으나, 실제로는 '오피스텔'로 이용 중인 점은 향후 건축물 규제 또는 재개발 시 검토가 필요한 부분이 될 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체나 지역 개발 계획의 변동 등 외부 요인에 따른 시세 하락 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 핵심 지역에 위치하며, 우수한 교통 환경(수영역 역세권)과 잘 발달된 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건축물 연식이 비교적 최신(2021년 사용승인)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 지역 내 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 명도 과정에서의 잠재적 이슈만 잘 관리한다면, 향후 가치 상승 잠재력 또한 기대해 볼 수 있는 매력적인 투자 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 핵심 지역인 수영구 광안동, 수영역 역세권

* 뛰어난 접근성: 부산 시내 및 주요 지역으로의 편리한 이동

* 안정적인 임대 수요: 주변 주거 및 상업 시설 발달로 인한 꾸준한 임대 수요 기대

* 최신 건축물: 2021년 사용승인으로 비교적 신축 건물

* 미래 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 주변 시세 상승에 따른 투자 수익 기대

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리관계 명확성 증대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(약 23㎡)의 오피스텔 시세는 주변 지역 및 건물 상태에 따라 다소 차이가 있으나, 현재 약 130,000,000원에서 170,000,000원 범위에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 145,000,000원으로, 이는 시장 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 145,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 및 매물 시세 조사 결과, 본 건의 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 경매 특성상 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으나, 현재 시세를 고려할 때 낙찰 가능성이 있는 합리적인 입찰가 범위는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이로 예상됩니다. 이 가격대는 시장 경쟁력을 확보하면서도 합리적인 수익률을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.