나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [37] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (37)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층403호

용도: 오피스텔

건물명: 엘이즈지29

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지 지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

건물 지분: 23.34㎡ (약 7.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 145,000,000원

2.2. 건물 구조 및 현황

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 건물

해당 층: 4층

전유 부분: 403호

주 용도: 오피스텔 (본건은 주거용 오피스텔로 이용 중)

사용 승인일: 2021년 12월 13일

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근

주변: 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재

주거 환경: 전반적인 주위 환경은 양호한 편

3.2. 교통 상황

대중교통: 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역 소재

접근성: 차량 접근 가능, 대중교통 이용 편리

3.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역

상대보호구역 (교육환경보호구역)

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-02-10)

근저당 1: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-02-10, 채권 최고액 5,170,000,000원) - 말소기준권리

근저당 2: 부산성의신용협동조합 (2025-03-25, 임의경매 개시, 채권액 5,083,269,787원) - 본건 경매 사건

주택임차권: 권은비 (2024-01-24, 보증금 5,000,000원) - 말소 예정

4.2. 임차인 현황

임차인: 권은비

보증금: 5,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2022-09-14

확정일자: 2024-01-15

대항력: 없음

권리 분석상 인수 보증금: 0원

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 5,000,000원은 경매 절차에서 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역적 특성

주변: 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 상가 등 복합 상권

배후 수요: 주거 시설에 따른 안정적인 수요 기대

5.2. 경쟁 분석

인근 오피스텔 다수 존재

업무 시설 및 근린생활시설 혼재로 인한 상권 활성화 가능성

6. 생활정보

6.1. 편의 시설

쇼핑: 인근 상업 시설 이용 가능

금융: 은행 등 금융 기관 접근 용이

6.2. 교육 시설

수영초등학교 등 교육 기관 근접

6.3. 기타

병원, 관공서 등 주요 편의 시설 이용 가능

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관계

등기부상 총 채권액이 매우 높으나, 본 건은 임의경매 절차에 따라 말소기준권리(근저당 1) 이하의 권리는 소멸 예정이므로 인수할 부담은 없습니다.

7.2. 임차인 관련

임차인 권은비 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인 관련 분쟁 발생 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

7.3. 건축 관련

건축물대장상 주 용도는 '업무시설'로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 '주거용 오피스텔'로 신고되어 있습니다. 이는 실제 이용 현황을 나타내는 것으로, 법적 문제는 없는 것으로 보입니다. 사용 승인일은 2021년으로 비교적 신축 건물입니다.

7.4. 주변 환경

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 주변 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건이 양호합니다. 건물 상태도 비교적 신축(2021년 사용 승인)으로 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계상 인수할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 총 채권액이 높으나, 이는 공동 담보로 설정된 것으로 보이며, 임의 경매 절차에 따라 말소기준 권리 이하의 권리는 소멸될 것입니다. 소형 평형으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합하며, 임대 수익 투자 관점에서도 고려해볼 만합니다. 다만, 오피스텔 밀집 지역이므로 공실 위험 및 임대료 경쟁은 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 우수한 입지

부산 지하철 2호선 수영역 도보 이용 가능한 역세권

광안리 해변 및 센텀시티 접근 용이

주변 편의시설 및 교통망 발달

9.2. 소형 평형

적은 투자금으로 접근 가능

1인 가구 및 신혼부부 등 실수요자에게 인기

9.3. 권리상 안전

말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸 예정

인수할 임차인 보증금 없음

9.4. 개발 잠재력

부산의 지속적인 도시 개발 및 관광객 증가로 인한 지역 가치 상승 기대

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 정보와 검색 결과에 따르면, 부산광역시 수영구 광안동 지역의 전용면적 23.34㎡ (약 7평) 내외 오피스텔의 매매가는 대략 7천만 원에서 2억 7천만 원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. 이는 건물 연식, 층수, 조망, 부대 시설 및 개별 건물의 브랜드 가치 등에 따라 큰 차이를 보입니다. 본 물건은 엘이즈지29 건물의 4층으로, 2021년 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 현재 시세는 다양한 매물에 따라 편차가 크므로, 실제 입찰 시에는 해당 물건과 유사한 조건(층수, 방향, 건물 상태 등)을 가진 오피스텔의 최신 실거래가 및 호가를 면밀히 조사해야 합니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가 145,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 80% 수준인 약 116,000,000원부터, 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 감정가의 90% 이상인 약 130,500,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 최근 실거래가 정보 중에는 2022년 5월 31일 '엘이즈 지20' (인근 건물)의 3.5억 매매 사례가 있으나 이는 면적이 더 넓은 경우로 직접 비교는 어렵습니다. 다른 유사 평형대의 오피스텔 매매가 7천만 원대도 확인되지만, 이는 건물 상태나 위치에 따른 편차가 클 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 인근 부동산 전문가와 상담하여 최신 시세 정보를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.