나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [20] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (20)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층604호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 145,000,000원

* 토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

* 토지지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

* 건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 702-29번지에 소재한 엘이즈지29 오피스텔 6층 604호입니다.

* 주위환경: 본건은 '수영초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 지역으로 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (접수일자 2022-02-10, 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사)으로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황:

* 갑구 1번: 소유권보존등기 (2022-02-10)

* 을구 1번: 근저당권 (2022-02-10, 말소기준)

* 을구 2번: 주택임차권 (강덕구, 보증금 20,000,000원, 2022-05-26 전입/확정, 2024-05-31 배당신고, 말소)

* 갑구 3번: 임의경매개시결정 (2025-03-25, 부산성의신용협동조합, 말소)

* 총 채권액: 약 5,190,000,000원 (등기부상 기재된 채권액 총계)

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다. (0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입/확정일자: 2022-05-26

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 말소 대상이며, 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동 일대는 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 다수의 공동주택과 오피스텔이 밀집해 있어 주택 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 용이하며, 젊은 층에게 인기 있는 지역 특성상 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 수영역이 도보권 내에 있어 시내 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 롯데슈퍼, 센텀병원 등 주요 편의시설이 도보 10분 이내 거리에 위치하며, 광안리 해변 접근성도 용이합니다.

* 교육시설: 남측 인근에 수영초등학교가 위치하며, 주변 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아 공동담보로 제공되었을 가능성이 높습니다. 이는 본 건 단독으로 경매에 나왔을 경우보다 복잡한 권리관계 및 매각 절차를 수반할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 비록 임차인 강 씨에게 대항력이 없다고 판단되고 권리가 말소될 예정이나, 배당 절차 상의 미비점이나 잔여 채권 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다. 다만, 본 사건의 경우 임차권이 말소 예정이므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

* 수영역 역세권에 위치하며 생활 편의시설 및 교통이 양호하여 실수요자뿐만 아니라 임대 투자 목적에도 적합한 물건으로 판단됩니다.

* 등기부상 복잡한 권리관계가 존재하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 다만, 공동담보 물건으로서 경매 진행 과정 및 예상 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 부산지하철 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 시내 접근성이 뛰어납니다.

* 지역 내 임대 수요: 광안동 및 인근 지역의 꾸준한 오피스텔 임대 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익 창출이 기대됩니다.

* 부담 없는 인수 조건: 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 145,000,000원입니다.

* 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 현황을 고려할 때, 본 물건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 것으로 예상됩니다.

* 이를 바탕으로, 현 시세 및 본건의 가치를 고려하여 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.