나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [35] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (35)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층405호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 145,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 16.45㎡ (약 5.0평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 23.34㎡ (약 7.1평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 16.45462857315571㎡

* 건물 지분: 23.34㎡

1.3. 건물 정보

* 건물명: 엘이즈지29

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층

* 사용승인일: 2021년 12월 13일 (비교적 신축)

* 외벽마감: 드라이비트 및 화강석붙임

* 내벽마감: 벽지대보

* 바닥마감: 강마루 및 타일

* 창호: 하이샷시

* 설비내역: 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 시스템 냉난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 대중교통

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계 (매각으로 소멸되는 권리)

* 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김민선

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2022년 8월 5일

* 확정일자: 2022년 9월 13일

* 배당신고일자: 2025년 4월 9일

* 대항력: 없음

* 본 건의 경우, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 본 건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

* 광안동 일대는 부산의 대표적인 상업 및 주거 지역으로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있습니다.

* 특히 수영역 역세권 주변으로는 상권이 활성화되어 있으며, 오피스텔 거주자들을 위한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

4.2. 건물 내/외부 업종 분석

* 본 건물(엘이즈지29)은 업무시설 및 공동주택(오피스텔) 용도로 이용 중입니다.

* 건물 내부에 어떤 업종이 입점해 있는지에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 이러한 신축 오피스텔 건물에는 소매점, 서비스업 등 근린생활시설이 입점하는 경우가 많습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 수영역을 중심으로 다양한 상업시설, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 광안리 해변이 인접해 있어 여가 활동 및 휴식을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

5.2. 교육시설

* 본 건 남측 인근에 수영초등학교가 위치하고 있어, 자녀가 있는 가구의 경우 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 일반적인 절차상의 시간 소요 및 비용 발생 가능성은 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 유지보수

* 2021년 12월 사용승인을 받은 신축 건물로, 전반적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 10년차에 접어드는 2031년경부터는 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 법규 및 규제 (토지이용계획)

* 토지(1)의 경우, 제2종일반주거지역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 신축 또는 증축 시 교육환경보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

* 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주위 환경이 양호하다는 감정평가서 내용과 일치합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점

* 장점:

* 비교적 신축 건물로 내부 상태 양호 예상.

* 수영역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 광안동이라는 인기 지역에 위치.

* 단점:

* 오피스텔의 경우 아파트 대비 환금성이나 시세 상승률이 낮을 수 있음.

* 소형 평형으로 투자 목적 외 실거주 시 공간 제약이 있을 수 있음.

7.2. 본 건의 현재 가치 평가

* 본 건은 신축 오피스텔이라는 장점과 함께 부산의 인기 지역인 광안동에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 감정가 1억 4,500만원은 시장 상황을 고려했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 부산의 핵심 주거 및 상업 지구인 수영구 광안동에 위치하며, 수영역 역세권으로 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 광안리 해변과 인접하여 관광객 및 젊은 층의 수요가 꾸준한 지역입니다.

8.2. 개발 가능성 및 미래 가치

* 본 건이 속한 엘이즈지29 건물은 2021년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 향후 재건축이나 리모델링 등의 개발 가능성은 낮습니다.

* 다만, 지역 자체의 발전 가능성과 광안리 일대의 꾸준한 수요를 고려할 때, 시세 유지 및 완만한 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 임대 수익률 기대

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 임대 수익률 분석이 어렵습니다. 다만, 주변 오피스텔의 평균 임대료 시세를 파악하여 투자 가치를 산정할 수 있습니다. (추후 별도 시세 조사 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 조사

* 본 건과 동일한 건물(엘이즈지29) 내 유사 평형(전용 23.34㎡, 약 7.1평)의 매매 시세 정보를 직접적으로 찾기 어려웠습니다.

* 인근 유사 연식 및 평형대의 오피스텔 시세를 참고하면 다음과 같습니다.

* 엘이즈지20 (2021년 준공, 광안동 156-20): 전용 23㎡ 내외 매물 약 2.4억 ~ 3.2억 (2022년 실거래가 기준)

* 청일디오브오션뷰 (2023년 준공, 광안동 192-4): 공급 50.52㎡/전용 29.93㎡ 매물 2.79억 (평형대가 더 큼)

* 광안오션뷰더테라스 (2020년 준공, 광안동 201-1): 공급 50.29㎡/전용 22.12㎡ 매물이 5건 있음 (시세 미표기)

* 광안지웰에스테이트 (2019년 준공, 광안동 201-5): 공급 54.62㎡/전용 23.34㎡ 타입이 있으나, 현재 시세 정보 직접 확인 어려움

* 감정가 1억 4,500만원은 유사 평형대의 시세보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 감정가 대비 적정 입찰가 산정

* 본 건은 약 7.1평(23.34㎡)의 전용면적을 가진 오피스텔입니다.

* 감정가가 1억 4,500만원으로, 주변 유사 물건의 시세(약 2.4억~3.2억 범위의 더 넓은 면적대)와 비교했을 때 상대적으로 낮게 책정되었습니다.

* 이는 본 건의 가치를 저평가했거나, 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황에 차이가 있음을 시사합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시세 대비 저평가된 점을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 유사한 전용 면적을 가진 엘이즈지20의 2022년 실거래가(약 2.4억~3.2억)를 참고하면, 본 건의 감정가 1.45억은 매우 낮다고 볼 수 있습니다.

9.3. 최적 입찰가 제안

* 감정가 1억 4,500만원은 분명 매력적인 수준입니다.

* 주변 유사 신축 오피스텔의 시세 및 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 가치는 최소 1억 8,000만원 ~ 2억 3,000만원 이상으로 판단됩니다.

* 따라서, 본 건의 잠재적 가치와 신축임을 감안하여, 1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

* 이는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 하며, 명도 비용 등 추가 제반 비용을 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.