나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [31] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (31)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층501호

건물명: 엘이즈지29

토지 주소: 부산광역시 수영구 광안동 702-29

도로명 주소: 부산광역시 수영구 광일로20번길 20-4 (광안동)

1.2. 물건 개요

용도: 오피스텔 (주거용)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상10층

준공일: 2021년 12월 13일 (사용승인일 기준)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 면적

토지 면적 (지분): 16.45㎡ (약 4.98평)

건물 면적 (전유부): 23.34㎡ (약 7.06평)

건물 총 면적 (집합건물): 1994.89㎡ (약 603.47평)

대지권 총 면적: 933㎡ (약 282.23평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 145,000,000원

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

총 임차 보증금 (인수 없음): 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치함. [cite: -]

주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호함. [cite: -]

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. [cite: -]

부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. [cite: -]

2.3. 인접 도로 상태

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접하여 차량 통행 및 접근이 용이함. [cite: -]

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. [cite: -]

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 확인되었음. [cite: -]

인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됨 (합계 0원). [cite: -]

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물은 업무시설로 허가되었으나, 개별 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중임. [cite: 2, -]

본건은 5층 501호로, 전용면적 23.34㎡ (약 7.06평)의 소형 오피스텔임. [cite: -]

건물은 2021년 12월에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 해당함.

4.2. 주변 상권

주변에 주거 시설 및 근린생활시설이 밀집하여 기본적인 상권이 형성되어 있음.

수영역 인근으로 유동인구가 많아 상업적 가치가 높을 것으로 예상됨.

엘이즈지29 건물 자체는 2021년에 준공된 오피스텔로, 비교적 신축에 속함. 주변 유사 건물로는 2023년 준공된 '청일디오브오션뷰' (공급 50.52㎡/전용 29.93㎡) 매매가가 2억 7900만원 수준에 형성되어 있음. 또한, 2021년 사용승인된 '수영역디온플레이스어반' (공급 39.33㎡/전용 21.28㎡)의 경우, 실거래가가 1억원 초반대에서 매물이 형성되어 있음. 본건의 감정가 1억 4500만원은 소형 면적을 고려할 때, 주변 신축 오피스텔의 분양가 또는 초기 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 남측 인근에 수영초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함. [cite: -]

이 외 인근에 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의 시설

다양한 근린생활시설이 주변에 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의성이 높음.

수영역 인근 상권 및 광안리 해변 상권 접근성이 우수하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음.

5.3. 기타 시설

수영역을 중심으로 한 역세권 상권으로, 다양한 문화, 여가 시설 이용이 용이함.

인근 해변 (광안리) 접근성이 좋아 주거 만족도가 높을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

소형 오피스텔의 경우 공급량이 많을 수 있어 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

주변 시세 및 임대 수요에 대한 면밀한 분석이 필요함.

6.2. 권리 하자

현재까지 파악된 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요함.

6.3. 혐오시설 유무

본건 소재지인 광안동 702-29번지 및 인근 '수영초등학교' 주변을 종합적으로 확인한 결과, 직접적인 혐오시설의 존재는 파악되지 않음. 다만, 과거 수영 1호교 인근에 '수영클린센터' (재활용 쓰레기 선별장) 건립으로 인해 주민들의 반발이 있었던 사례가 있으나, 해당 시설과 본건의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있음.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 교육 환경 또한 양호한 편임.

다만, 임대 관계가 미상인 점과 소형 오피스텔의 일반적인 공실 위험은 고려해야 할 요소임.

감정가 1억 4500만원은 주변 신축 오피스텔 시세 대비 높은 편으로, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

* 위치적 이점: 수영역 역세권이라는 강력한 교통망 및 광안리 인근이라는 지리적 이점.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 시설 노후화가 적어 즉시 임대 수익 창출 가능.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요에 적합한 전용면적 7평대로 임대 경쟁력 확보 가능.

* 저가 매수 기회: 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 매수할 기회 (다만, 감정가 대비 낙찰가율 고려 필요).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 전용면적 23.34㎡ (약 7.06평) 오피스텔로, 감정가는 1억 4500만원임.

유사 건물의 최근 시세를 조사한 결과, '엘이즈지29' 건물 내 2022년 5월 전용 22.65㎡(약 6.8평) 물건이 3.2억원에 거래된 사례가 있으나, 이는 실거래가가 아닌 분양가 또는 초기 시점으로 보이며 현재 시세와는 차이가 있을 수 있음.

인근 신축급 오피스텔의 경우, 전용 20-30㎡대의 매물이 1억원 초중반에서 2억원 후반까지 다양하게 형성되어 있음. 특히 2021년 사용승인된 '수영역디온플레이스어반' 전용 21.28㎡의 경우, KB시세상 1억원 초반대에서 실거래가 9천만원 후반~1억 1천만원대에 거래되고 있음.

월세 시세는 보증금 500만원 기준, 월 70만원 수준이 형성되어 있으며, 이는 연 840만원의 월세 수입을 기대할 수 있음 (관리비 등 제반 비용 제외 시).

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 1억 4500만원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

전용면적 7평대의 소형 오피스텔임을 감안할 때, 실질적인 시세는 1억원 초반에서 1억 3천만원 사이로 추정됨.

예상 월세 수입 (연 840만원)을 고려한 수익률 분석 시, 연 6% 수익률을 목표로 한다면 약 1억 4천만원의 투자 가치를 가질 수 있음.

그러나 경매 특성 및 권리관계 미상 임차인 존재 가능성, 향후 시장 변동성을 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

(상기 입찰가는 현재 시세, 예상 수익률, 경매 상황 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 시장 상황을 반드시 재확인하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.