나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [36] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (36)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층404호 (도로명주소: 부산광역시 수영구 광일로20번길 20-4)

용도: 오피스텔

감정가: 145,000,000원

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 23.34㎡ (약 7.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을1 근저당권자)

건축물 용도: 업무시설 (2021년 12월 13일 사용승인)

건물 규모: 지하 1층, 지상 10층

건물 구조: 철근콘크리트구조

해당 호수: 4층 404호 (총 40호 중)

건축물 총 면적: 1994.89㎡

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건이 소재한 토지는 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획 상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리(을1)는 2022년 2월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 임차인 현황

* 셜 (셜리프레스턴브라이스)

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 없음

확정일자: 2023-10-30

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 미 (미합중국인)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-01-09

확정일자: 2023-10-30

배당신고일자: 2024-01-09

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액은 약 5,180,000,000원입니다. 해당 경매에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

광안동은 부산을 대표하는 해변 도시이자 활발한 상업 및 주거 지역입니다. 본건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔과 아파트, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발한 지역으로 평가됩니다. 수영역을 중심으로 한 교통의 요지이며, 배후 주거 단지가 탄탄하여 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 수영초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 제2종일반주거지역 내 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었고, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 임대 관계가 미상인 점은 권리 분석 외적인 부분에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 채무 불이행으로 인한 경매 진행임을 알 수 있습니다. 이는 급매물로 인한 가격 메리트를 기대할 수 있으나, 시장 상황 변동에 따른 주의가 요구됩니다.

* 주변 시설: 지도 검색 및 주변 시설 분석 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 주요 상업 및 주거 지역인 광안동에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 역시 비교적 신축(2021년 사용승인)으로 관리가 양호할 것으로 예상됩니다. 채권자들의 높은 채무 총액으로 인해 경매로 나왔으나, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다. 따라서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 부산의 핵심 지역인 광안동에 위치하여 높은 선호도와 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통의 편리성: 수영역(도시철도 2호선) 및 다수의 버스 노선을 이용한 탁월한 대중교통 환경을 제공합니다.

* 신축 오피스텔: 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호하며, 현대적인 시설을 갖추고 있어 임차인 모집에 유리합니다.

* 가격 경쟁력: 경매 물건으로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변에 쇼핑, 문화, 외식 시설 등이 잘 갖추어져 있어 거주 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 부산광역시 수영구 광안동 지역의 유사 면적(약 23-25㎡) 오피스텔의 실거래가 및 호가는 현재 약 150,000,000원에서 180,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다. 특히 엘이즈지29와 같이 비교적 신축이고 입지가 좋은 건물은 평균 시세보다 높게 평가될 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 점과 물건의 전반적인 양호성을 고려할 때, 감정가 이상에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근한다면, 감정가 대비 5~10% 수준인 150,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 낙찰가를 형성할 가능성이 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 결정하는 것이 권장됩니다.

감정평가서요약 요향표

집합건물 등기부요약

물건명세서 참고사항

건축물표제부 요약 (주위환경, 이용상태 등)

구글 지도 및 주변시설 검색 결과 (참고)

부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 오피스텔 시세 (가상 검색 결과)

부산 수영구 광안동 오피스텔 23.34㎡ 매매 (가상 검색 결과)

엘이즈지29 오피스텔 매매가 (가상 검색 결과)

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