나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [33] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (33)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층407호

건물명: 엘이즈지29

준공일자: 2021년 12월 13일

용도: 오피스텔 (업무시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지 지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

건물면적 (전용면적): 23.34㎡ (약 7.06평)

1.4. 감정가

감정가: 145,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 부산 도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물입니다.

외벽은 드라이비트 및 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지, 바닥은 강마루 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

건물은 2021년 12월 13일에 사용 승인되었으며, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2.4. 토지이용계획 및 형상

본건 토지는 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지이며, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

채권자: 케OOOOOOOOOOO (근저당권 설정)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자: 2022-02-10, 채권최고액: 5,170,000,000원)

3.3. 임차인 현황

임차인: 태

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-08-16

확정일자: 2022-08-16

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 없음

비고: 주택임차권 (을2, 말소)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: 해당 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (갑1)

근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을1, 말소기준권리)

주택임차권: 태예지 (을2, 말소)

임의경매: 부산성의신용협동조합 (갑3, 말소)

등기부채권 총액: 약 5,200,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 광안동 일대는 주거용 오피스텔과 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다. 수영역 역세권으로 유동인구가 많아 오피스텔 또는 소형 근린생활시설로서의 가치가 있습니다.

5. 생활정보

수영초등학교가 인근에 위치하며, 각종 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통 접근성이 우수하여 부산 시내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 없음: 해당 임차인 태 은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금을 배당받지 못하면 이사하는 데 어려움이 있을 수 있습니다. 다만, 배당신고가 되었고 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 매우 높아 공동 담보 물건일 가능성이 있으며, 본 물건의 개별 가치와는 별개로 경매 진행 과정에서 특수성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건과 건물 상태가 양호합니다. 전용면적이 약 7평으로 소형이지만, 대중교통 접근성이 뛰어나고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용 가치가 높습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적은 점은 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 수영역 초역세권이며 광안동의 번화가에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

* 소형 평형: 소액 투자자에게 적합하며, 1인 가구 임대 시장에서 수요가 꾸준합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적과 연식의 오피스텔들이 광안동 일대에서 평당 약 1,700만원에서 2,000만원 이상으로 거래되고 있습니다. 본 물건의 감정가는 145,000,000원으로, 7.06평 기준 평당 약 20,500,000원 수준입니다.

신축 건물이라는 점과 우수한 입지, 그리고 명도 부담이 적다는 점을 고려할 때, 본 물건은 감정가 수준에서 경쟁이 예상됩니다. 따라서, 현 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 1억 4천 5백만원 ~ 1억 5천 5백만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경매 당일의 경쟁 상황 및 개별적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.