나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [32] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (32)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 4층408호

용도: 오피스텔

감정가: 145,000,000원 (1억 4천 5백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

건물지분: 23.34㎡ (약 7.06평)

본건은 전유부상 4층 408호로, 전용면적 약 7.06평에 해당하는 오피스텔입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, '수영초등학교' 남측 인근 지역에 속합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산 도시철도 2호선 수영역이 가까이 있어 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지(1)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

토지(2)는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

본건 서측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 10층 규모입니다.

외벽은 드라이비트 및 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지, 바닥은 강마루 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 하이샷시를 사용하였습니다.

사용승인일은 2021년 12월 13일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

3.2. 이용상태

본건(408호)은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 실제로는 주거용으로 사용되고 있음을 감정평가서에서 확인하였습니다.

3.3. 설비내역

급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소화전, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.4. 토지 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 2필지의 자루형 토지로, 현재 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

3.5. 공부와의 차이

관련 공부상 특이사항은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권개요: 비고란에 별도 명시 없음)

4.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 해당 호실에 임차인이 있는지 여부와 있다면 임대 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 광안동 일대는 수영역을 중심으로 상업 시설이 발달한 지역입니다. 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 특히 수영역 인근은 유동인구가 많아 오피스텔의 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

5.2. 시세 동향

최근 주변 오피스텔 시세를 보면, 약 6.4평(21.28㎡) 매물이 8,500만원에 급매로 나온 사례가 있으며, 7.2평(23.7㎡) 오피스텔이 1억 2천만원에 매물로 나와 있습니다. 다른 오피스텔의 경우, 약 12평(39.6㎡) 매물이 1억 5천만원 또는 1억 3천만원 수준에서 거래되거나 매물로 나와 있는 것으로 파악됩니다. 본건과 유사한 전용면적 23.34㎡(약 7.06평)를 가진 오피스텔의 경우, 2021년 준공된 엘이즈지29 건물 내에서 공급면적 54.62㎡, 전용 23.34㎡의 타입이 확인됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

인근에 수영초등학교가 위치해 있으며, 각종 상업 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 수영역 주변으로 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제 거주자가 있는지, 있다면 명도 절차가 필요한지 여부를 반드시 사전에 확인해야 합니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 점유자가 있을 경우 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

7.2. 시장 변동성

부동산 시장은 항상 변동성을 가지고 있으므로, 향후 시장 상황 변화에 따른 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7.3. 공실 위험

아무리 임대 수요가 많은 지역이라 하더라도, 공실 발생 가능성은 항상 존재합니다. 임대 수익률 계산 시 이러한 부분을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

수영역 역세권에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 광안동의 생활 인프라를 이용하기 좋습니다.

8.2. 신축급 오피스텔

2021년에 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도가 낮고, 즉시 사용 또는 임대가 용이합니다.

8.3. 소형 평형

전용면적 약 7.06평의 소형 오피스텔로, 1인 가구의 주거 수요가 꾸준하며 투자 진입 장벽이 낮습니다.

8.4. 경매 특성

감정가 1억 4천 5백만원에서 유찰될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 광안동 소재 엘이즈지29 오피스텔은 수영역 역세권에 위치하며, 비교적 신축급 건물에 속하여 입지 및 건물 상태 면에서 양호한 편입니다. 소형 평형으로 1인 가구의 수요가 예상되며, 주변 상권 및 교통 여건 또한 우수합니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다. 시세 분석 결과, 주변 유사 오피스텔의 매매가가 형성되어 있어, 유찰 시 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 4천 5백만원입니다. 주변 오피스텔 시세 자료를 종합적으로 검토한 결과, 유사 면적 및 연식의 오피스텔 시세가 1억 2천만원에서 1억 5천만원 이상까지 다양하게 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 특히, 2021년 준공된 엘이즈지29 건물 내 비슷한 크기의 오피스텔은 공급면적 54.62㎡, 전용 23.34㎡ 기준으로 파악됩니다.

감안할 때, 본 건의 경매 감정가는 시장 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다. 만약 1회 유찰되어 감정가의 80% 수준인 약 1억 1천 6백만원 정도에서 입찰이 진행된다면, 시세 대비 저렴한 취득 기회가 될 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 1억 1천 8백만원 ~ 1억 3천 5백만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 법원 기일 변경, 경쟁자 수, 본건의 명도 용이성 등에 따라 달라질 수 있으므로, 면밀한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.