나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [27] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (27)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층 505호

용도: 오피스텔

감정가: 145,000,000원

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

건물지분: 23.34㎡ (약 7.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 수영역이 인접해 있어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 수월합니다.

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 및 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지, 바닥은 강마루 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

* 건물 이용 상태

본건(5층 505호)은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역

건물에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전, 그리고 시스템 냉난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

인접 토지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지 위에 건물이 건축되어 있으며, 현재 업무시설 및 공동주택(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태

건물의 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정된 부분이 있습니다.

* 주변 시설

인근에 수영초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 수영역 등 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약

본건물의 집합건물 등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-02-10 접수)

- 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-02-10 접수, 말소기준권리, 5,170,000,000원) - 매각으로 말소 예정

- 주택임차권: 박묘련 (2023-12-22 접수, 5,000,000원) - 매각으로 말소 예정

- 임의경매: 부산성의신용협동조합 (2025-03-25 접수, 5,083,269,787원) - 본 경매 사건

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 02월 10일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 이 권리를 포함하여 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 박

- 보증금: 5,000,000원

- 차임: 590,000원

- 전입일자: 2023-02-14

- 확정일자: 2023-02-14

- 배당신고일자: 2023-12-22

- 대항력: 없음

- 비고: 주택임차권 등기되어 있으나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계

본 건의 경우, 임차인이 존재하나 대항력이 없고 매각으로 소멸되는 권리이므로 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 광안동 일대는 부산의 대표적인 주거 및 상업 중심지로, 오피스텔, 아파트, 상가 등이 밀집해 있어 활기찬 상권을 형성하고 있습니다. 특히, 수영역을 중심으로 교통의 요지이며, 젊은층과 직장인 수요가 꾸준한 지역입니다. 주거용 오피스텔로서 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육

수영초등학교가 인근에 있어 학군 배정에 유리합니다.

* 교통

부산지하철 2호선 수영역과 다수의 버스 노선이 있어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

* 편의시설

주변에 각종 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되었으며, 이로 인해 채무 규모가 클 수 있습니다. 이는 경매 진행 과정에서 변동성을 야기할 수 있는 요인입니다.

* 임대 관계 미상: 등기부상 임차인 정보는 확인되나, 건물 전체의 임대 관계에 대한 상세 정보는 '미상'으로 표기되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 추가적인 임대차 계약 존재 여부에 대한 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 광안동 소재 엘이즈지29 오피스텔은 2021년에 준공되어 비교적 신축이며, 수영역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 상권이 발달해 있고 생활 인프라가 우수하여 주거용 오피스텔로서의 가치가 높습니다. 권리관계가 명확하여 매각 후 낙찰자가 인수해야 할 부담이 거의 없다는 장점이 있습니다. 다만, 공동담보 물건으로 인한 채무 규모와 임대 관계 미상 부분은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권 (2호선 수영역)의 탁월한 교통 입지

* 비교적 신축 건물 (2021년 준공)으로 내부 상태 양호 기대

* 인근 발달된 상권 및 생활 편의시설로 높은 주거 만족도

* 권리 분석상 인수할 부담이 없어 명확한 권리관계

* 안정적인 임대 수요 기대 지역

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원입니다. 건물 면적 23.34㎡ (약 7.06평) 기준 평당 감정가는 약 20,500,000원 수준입니다.

제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 본 건의 오피스텔은 입지 및 건물 상태 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 현재 정확한 시세 파악을 위해서는 최신 실거래가 및 유사 물건의 임대 시세에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

현재 인수 보증금이 없는 상황이므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 움직임을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 참고: 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 3~6개월 이내의 해당 건물 또는 유사 건물(동일 면적, 유사 연식, 유사 입지)의 매매 및 전세 실거래가 데이터를 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통해 건물 상태 및 임대 수요를 직접 확인하는 과정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.