나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [29] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

부산동부지원 2025타경5093 (29)

소재지

부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층503호

용도

오피스텔

감정가

145,000,000원

토지면적

16. 45㎡ (약 4.98평)

건물면적 (전용면적)

23. 34㎡ (약 7.06평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

케OOOOOOOOOOO

건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 5층 503호

준공일

2021년 12월 13일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선(수영역)이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

토지 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역입니다. (일부 구역 상대보호구역 지정)

3. 권리분석

말소기준권리

을1 (근저당, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-02-10 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

인수되는 보증금 합계

0원

임차인 현황

* 임차인: 문지현 (문 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자/확정일자: 2022-08-12

* 배당신고일자: 2024-07-17

* 대항력: 없음

권리분석 요약

말소기준권리인 근저당(을1)보다 늦게 설정된 주택임차권(을2)은 매각으로 소멸됩니다. 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 채무 총액이 상당하여 경매가 진행되었으나, 인수되는 권리는 없는 상태입니다.

4. 상권분석

주변 상권

본건은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근 주거 단지 및 오피스텔 거주자를 배후 수요로 확보하고 있습니다.

시장 동향

부산 수영구 광안동 지역은 해변가 인접이라는 입지적 장점으로 인해 관광 및 상업 시설이 발달해 있으며, 꾸준한 수요가 기대되는 지역입니다. 본건과 같은 소형 신축 오피스텔은 1인 가구 및 소규모 사업체 임차 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통 및 접근성

부산도시철도 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

주변 편의시설

인근에 수영초등학교가 위치하고 있으며, 각종 상업 시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

주거 환경

신축 오피스텔로서 깔끔한 주거 환경을 제공하며, 소형 평형으로 1인 가구의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 총액

등기부상 채무 총액(근저당, 임의경매 포함)이 약 51억 8천만원에 달하여 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행의 주된 요인으로 파악됩니다.

공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채무자의 다른 담보 물건들의 경매 진행 결과나 낙찰가에 따라 본건의 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철역과 가까운 역세권에 자리하고 있습니다. 준공 후 3년이 경과하지 않아 건물 상태가 양호하며, 주변 환경 및 교통 여건 또한 우수합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 소형 오피스텔로서 투자 및 실거주 목적으로 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

역세권 입지

부산도시철도 2호선 수영역 이용이 편리한 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

신축 오피스텔

2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 컨디션이 우수하고 최신 설비가 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

소형 평형

전용면적 23.34㎡(약 7.06평)의 소형 평형으로, 1인 가구 임대 시장에서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

지역 가치

광안리 인근 지역의 지속적인 발전 가능성과 높은 주거 선호도로 인해 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원입니다. 주변 유사 신축 오피스텔의 시세 및 본건의 입지, 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 시장가는 감정가 수준 내지 그 이상으로 판단됩니다.

신축 건물이라는 점과 역세권 입지를 감안하여, 경쟁력을 확보하고 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 5% ~ 10% 가량 상향된 152,000,000원 ~ 159,500,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 최적 입찰가는 155,000,000원 (일억 오천오백만원)으로 예상하며, 이는 철저한 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.