나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [28] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (28)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층504호

용도: 오피스텔

감정가: 145,000,000원

토지 면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지 지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

건물 면적: 23.34㎡ (약 7.06평) - 전용면적

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지(1)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경보호구역)으로 지정되어 있으며, 토지(2)는 도시지역, 제2종일반주거지역임.

1.2. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 5층 504호임.

외벽은 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등, 내벽은 벽지대보 등 마감, 바닥은 강마루 및 타일 등 마감, 창호는 하이샷시창임.

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

건축물대장 정보에 따르면, 본 건물 '엘이즈지29'는 총 10층 규모의 업무시설로 분류되어 있으나, 본건 504호는 주거용 오피스텔로 이용 중임.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 사용승인일은 2021년 12월 13일임. 건물 내 총 40호가 있음.

1.3. 권리분석

낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-01

* 확정일자: 2022-08-01

* 배당신고일자: 2025-04-24

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계 0원.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 풍부한 편의시설과 높은 유동인구를 갖추고 있습니다.

주변에 다수의 오피스텔 및 공동주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

광안리 해수욕장이 인접하여 관광 및 상업 활동이 활발하며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

다양한 근린생활시설, 상업시설, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높은 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하며 (약 10분 내외 예상), 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 교육: 수영초등학교, 광안중학교, 수영중학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 좋습니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 편의점, 마트, 식당, 카페, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 홈플러스 익스프레스, 다이소 등 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

* 문화/레저: 광안리 해수욕장이 인접해 있어 해양 레저 활동 및 여가 생활을 즐기기 좋으며, F1963, 부산예술회관 등 문화 시설 접근성도 우수합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 임차인 김 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 권리관계에 따른 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

* 공실 위험: 오피스텔은 경기 변동 및 금리 인상 등의 외부 요인에 따라 공실 발생 가능성이 있으며, 이는 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 경쟁 심화: 광안동 지역은 오피스텔 및 주거용 건물이 많아 공급이 많으므로, 임대 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 토지가 제2종일반주거지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권 오피스텔로, 탁월한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없어 명도 및 권리관계에 대한 리스크가 매우 낮은 물건입니다.

다만, 현재 오피스텔 시장의 경쟁 상황과 금리 변동 등 외부 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 임대 수익 창출 또는 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 2호선 수영역 역세권, 광안리 해수욕장 인접.

* 편리한 생활 인프라: 다양한 상업, 문화, 편의 시설 접근 용이.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 상품성 우수, 유지보수 부담 적음.

* 안전한 권리관계: 낙찰자가 인수하는 권리 없음.

* 소액 투자 기회: 감정가 대비 합리적인 수준에서 투자 가능.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

현 시세 분석:

부산광역시 수영구 광안동 일대의 유사 면적(전용면적 약 23㎡, 7평) 오피스텔의 매매 시세는 현재 약 130,000,000원에서 155,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히 '엘이즈지29'와 인근의 '엘이즈지12' 등 유사 건물들의 거래 사례를 보면, 전용 23㎡ 내외의 오피스텔이 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원대에 매물이 나오거나 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

입찰가 산정:

본 건은 인수되는 보증금이 0원입니다.

감정가는 145,000,000원이지만, 현 시세 범위와 경쟁력 있는 입찰을 고려할 때, 130,000,000원 ~ 138,000,000원 범위에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이 범위는 시세 대비 경쟁력을 확보하면서도 수익성을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.