나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [24] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (24)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층508호

건물용도: 오피스텔 (주거용)

감정가격: 145,000,000원

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 5층 508호

사용승인일: 2021년 12월 13일

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치함.

주변환경: 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 2월 10일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1)이 말소기준권리임.

인수되는 권리: 없음. 본 경매 절차에서 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 정재욱: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입/확정일 2023년 3월 7일. 배당신고일 2024년 6월 11일. 대항력 없음.

따라서 인수되는 보증금은 0원임.

1.3. 상권분석

주변 환경: 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후수요가 풍부한 편임.

교통: 수영역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 우수함.

잠재력: 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 중심지 중 하나로, 오피스텔의 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

혐오시설: 주변 반경 내 특별한 혐오시설은 검색되지 않았음.

1.4. 생활정보

주변 시설: 수영초등학교가 인접해 있으며, 각종 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높음.

교통: 부산도시철도 2호선 수영역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 채권액이 높다는 것을 시사함. 등기부채권 총액은 5,180,000,000원임.

건물 연식: 2021년 사용승인을 받아 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

임대 수요 변동: 지역 경기 변동 및 공급량 증가에 따라 공실 발생 및 임대료 하락 가능성 상존.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있음.

권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건임.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산도시철도 2호선 수영역 도보 이용 가능 거리.

안정적 임대 수익: 주거 및 업무 기능이 혼재된 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 축에 속하여 관리 상태 양호.

권리 부담 없음: 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 145,000,000원이며, 전용면적 7.06평을 고려할 때 평당 약 20,530,000원의 감정가 수준임.

인근 유사 오피스텔의 매매 시세를 조사한 결과, '엘이즈지29' 건물 및 주변의 비슷한 크기(약 7~8평) 오피스텔이 155,000,000원에서 175,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악됨. 이는 평당 약 7,000,000원에서 8,000,000원 수준임.

따라서 본 물건의 시장 가치는 약 163,360,000원 (23.34㎡ * 7,000,000원) ~ 186,720,000원 (23.34㎡ * 8,000,000원)으로 추정됨.

현재 감정가는 시장가 하단부에 위치하여, 시세 대비 저평가된 것으로 판단됨.

임차인 정재욱의 보증금 10,000,000원을 인수하지 않으므로, 예상 낙찰가 산정 시 이를 고려할 필요 없음.

최근 시세 조사 결과, 유사 물건의 월세가 보증금 10,000,000원에 월 600,000원 ~ 700,000원 수준으로 형성되어 있어, 임대 수익률 측면에서도 긍정적임.

종합적으로 고려 시, 감정가 대비 약 105% ~ 110% 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있으나, 경쟁 상황을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

최종 예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.