나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [5] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층903호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층903호

건물명: 엘이즈지29

용도: 다세대주택 (참고: 건축물대장상 주용도 업무시설, 이용상태 주거용 오피스텔/다세대주택)

감정가: 247,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적

토지면적: 20.56㎡ (약 6.22평)

토지지분: 20.55771076234878㎡ (약 6.22평)

건물면적: 29.16㎡ (약 8.81평)

건물지분: 29.16㎡ (약 8.81평)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 부산도시철도 2호선 수영역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 현황

본건은 인접 토지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 현재 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

토지(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역(2017-10-19)으로 지정되어 있습니다. 토지(2)는 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 10일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 말소되는 권리

아래 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-02-10 접수)

* 을2: 주택임차권 (김현지, 185,000,000원, 2022-02-18 확정)

* 갑3: 임의경매개시결정 (부산성의신용협동조합, 2025-03-25 접수)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 보고서 상으로는 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김현지

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-03

* 확정일자: 2022-02-18

* 배당신고일자: 2024-03-12

* 대항력: 없음

주: 상기 임차인 김현지는 대항력이 없는 것으로 분석되며, 보증금 185,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.5. 등기부채권 총액

본 건과 관련된 등기부채권 총액은 5,355,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시설

본건이 위치한 광안동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 수영초등학교가 있어 교육 환경이 있으며, 수영역을 중심으로 상업 활동도 활발한 편입니다.

4.2. 건물 특성

건축물 표제부상 주 용도는 '업무시설'이나, 이용 상태로는 '주거용 오피스텔' 및 '다세대주택'으로 사용되고 있습니다. 이는 합법적인 용도 변경 또는 복합 용도로 사용되고 있을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

도보권 내에 수영초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

광안동 및 인근 지역에 종합병원 및 의원급 의료시설 이용이 가능합니다.

5.4. 교통

부산도시철도 2호선 수영역이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 다수의 버스 노선도 운행 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 규모

본 건과 관련된 등기부채권 총액이 53억 5천 5백만원으로, 감정가 2억 4천 7백만원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정에서 유찰 가능성을 높이며, 낙찰가율에도 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 건물 주용도 및 이용상태 차이

건축물대장상 주 용도가 '업무시설'이나, 실제로는 '주거용 오피스텔' 및 '다세대주택'으로 이용되고 있어, 향후 용도 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 사용승인일(2021년 12월 13일)로 보아 주거용으로 사용 가능한 건물로 판단됩니다.

6.3. 임차인 현황 (대항력 없음)

임차인 김현지는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 만약의 상황에 대비하여 임대차 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동의 비교적 양호한 입지에 위치한 도시형 주택(오피스텔/다세대주택)입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 건물 자체도 비교적 신축(2020-2021년 준공)에 속합니다. 그러나 매우 높은 채무 규모로 인해 경매 진행의 불확실성이 존재하며, 이는 잠재적으로 높은 할인율로 낙찰받을 수 있는 기회를 제공할 수도 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 광안동이라는 우수한 입지 조건

* 상대적으로 신축 건물 (2020-2021년 준공)

* 매우 높은 채무액으로 인한 유찰 및 가격 할인 가능성

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음 (단, 보증금 미인수)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 247,000,000원이나, 인근 유사 물건의 최근 매매가를 고려할 때 감정가가 시장가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 높은 채무액으로 인해 경매에서 할인된 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 4일 거래된 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡)이 250,000,000원 (약 1438만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 다온 (2022년식, 25.25㎡)이 248,000,000원 (약 982만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡)이 263,000,000원 (약 1226만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 29.16㎡에 대해 847만원/㎡ 수준으로, 비교적 신축인 점을 감안할 때 시장 가격보다 낮게 책정된 것으로 보입니다. 높은 채무액과 낮은 감정가, 그리고 신축이라는 점을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 200,000,000원 수준에서 시작해 볼 것을 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 81% 수준이며, 향후 경매 진행 상황 및 경쟁 구도에 따라 조정이 필요합니다.

10. 주변 혐오시설 정보

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 밀집 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.