나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [21] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (21)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 145,000,000원

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

토지지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

건물지분: 23.34㎡ (약 7.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (추정)

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

건축물 정보:

건물명: 엘이즈지29

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하1층, 지상10층

해당 층: 6층

준공일: 2021년 12월 13일

건물 총 면적: 1994.89㎡

주차대수: 27대 (기계식)

1.1. 입지조건

2.

입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로, 현재 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

서측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 수영초등학교로 인한 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (을1)입니다.

이하 모든 권리(주택임차권 을2, 임의경매 갑3)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 최성현

보증금: 20,000,000원

차임: 530,000원

전입일자: 2023년 07월 20일

확정일자: 2023년 07월 20일

배당신고일자: 2024년 08월 01일

대항력: 없음

비고: 본 건은 말소될 주택임차권으로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2.

상권분석

본건이 위치한 광안동 지역은 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

수영역 역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어, 오피스텔 거주자들의 생활 편의성이 높습니다.

부산 지역의 대표적인 주거 및 상업 지역 중 하나인 수영구의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

교육시설: 수영초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

교통시설: 부산도시철도 2호선 수영역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

부산의 대표적인 해변인 광안리 해수욕장과도 인접해 있어 여가 생활을 즐기기에도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

본 건은 공동담보 물건으로, 채무 총액이 상당하여 관련 추가 경매나 채권 신고가 있을 수 있습니다. (등기부채권 총액: 5,190,000,000원)

오피스텔의 특성상 관리비 체납, 하자 보수 문제 등이 발생할 수 있으며, 입주 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

건축물 준공 후 약 5년 경과된 건물이므로, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

부산 수영구 광안동에 위치한 엘이즈지29 오피스텔 경매 물건으로, 역세권의 입지적 장점과 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 경매 진행 상황 및 채권자들의 의사를 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

부산 수영구 광안동이라는 우수한 입지 조건은 꾸준한 임대 수익 및 시세 상승 가능성을 제공합니다.

부산도시철도 2호선 수영역 초역세권으로, 직주근접성이 높아 임차인 모집이 용이할 것으로 예상됩니다.

본건 건물이 비교적 신축(2021년 준공)에 속하여, 내부 상태 및 건물 가치가 양호할 것으로 판단됩니다.

권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 초보 투자자도 접근하기 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

본건은 감정가 145,000,000원으로 책정되었으며, 건물 전용면적 23.34㎡(약 7.06평)의 오피스텔입니다.

현재 시장 조사 결과, 유사 오피스텔의 매매가는 130,000,000원에서 150,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

막대한 채무 총액을 고려할 때, 본 건은 감정가 대비 상당한 할인율로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

인수되는 임차보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 115,000,000원을 제시하며, 낙찰 가능성이 높은 가격대는 105,000,000원 내외로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.