나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [26] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (26)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 5층506호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 중 5층 506호

토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 부산도시철도 2호선 수영역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 02월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

낙찰 후 소멸되는 권리: 등기부상 을구에 기재된 근저당, 주택임차권, 임의경매 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁에 의한 말소 대상이므로 낙찰 후 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 박 (전입 2023-08-04, 확정 2024-01-23)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

참고사항: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 박소현 씨의 보증금 및 차임 정보가 명확히 기재되어 있으며 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광안동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 주거 시설의 수요가 꾸준합니다.

수영역 인근의 발달된 상업 시설 및 배후 주거 단지를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

주변에 수영초등학교, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 남측 인근에 수영초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 부산도시철도 2호선 수영역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있으며, 광안리 해변과도 접근성이 좋습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 상, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보가 일부 확인되어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 잔금 납부 전 현장 방문을 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 현황을 재확인하는 것이 좋습니다.

등기부채권 총액: 총 채권액이 약 51억 8천만원으로 매우 높아, 경매 취하 가능성보다는 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동의 역세권 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편의성이 우수합니다. 비교적 소형 평형으로 소액 투자나 실거주 목적 모두 고려해볼 만합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확하며, 다만 임대 관계가 미상으로 기재된 부분은 잔금 납부 전 확인이 필요합니다. 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 부산도시철도 2호선 수영역 인근으로 교통이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

소형 평형: 23.34㎡ (약 7.06평)의 전용면적으로 1인 가구 임차인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

안정적인 권리관계: 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 부담해야 할 권리 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

본 건의 감정가는 145,000,000원입니다. 유사 지역의 오피스텔 매매가격을 고려할 때, 전용면적 약 7평대의 소형 오피스텔은 1억원 초반대에서 거래될 가능성이 있습니다.

최근 엘이즈지29 건물의 다른 호실 거래 사례는 구체적으로 확인되지 않으나, 인근 유사 건물의 시세를 감안할 때 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

안정적인 권리관계와 우수한 입지를 고려하면, 보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 130,500,000원 내외를 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다. 하지만 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 해당 물건의 실제 상태 등에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 추가 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.