나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [22] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (22)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 6층602호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 145,000,000원

* 토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

* 토지지분: 16.45462857315571㎡ (약 4.98평)

* 건물면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

* 건물지분: 23.34㎡ (약 7.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축물명: 엘이즈지29

* 사용승인일: 2021년 12월 13일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 10층 (본건 6층 소재)

* 총 세대수: 40세대

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 건물로서, 외벽은 드라이비트 및 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지대보 등 마감, 바닥은 강마루 및 타일 등 마감, 창호는 하이샷시 창으로 시공되었습니다.

* 이용상태

본건(6층 602호)은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역

급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소화전, 시스템 냉난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

토지(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

토지(2): 도시지역, 제2종일반주거지역

1.3. 권리분석

* 등기부상 현황

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2022.02.10. 접수, 채권최고액 5,170,000,000원)

* 소유권 보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022.02.10. 접수)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022.02.10. 접수, 5,170,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 여지우 (2024.01.26. 접수, 10,000,000원) - 말소 예정 (전입 2022.06.29, 확정 2022.06.29)

* 임의경매개시결정: 부산성의신용협동조합 (2025.03.25. 접수, 5,083,269,787원)

* 총 채권액 (등기부 기준): 약 5,180,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 여지우

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자/확정일자: 2022-06-29

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입하였고, 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로 기재되어 있어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

(검색 결과 분석 후 작성될 예정입니다.)

본건이 소재한 부산광역시 수영구 광안동 일대는 부산의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 특히 광안리 해변과 인접하여 젊은층과 관광객의 유동인구가 많은 지역입니다. 엘이즈지29 오피스텔은 수영역 상권을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병의원 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 곳에 위치합니다. 본건 주변에는 다수의 오피스텔과 공동주택이 있으며, 이는 해당 지역의 주거 수요가 꾸준함을 시사합니다. 또한, 수영로타리를 중심으로 차량 통행량이 많고, 부산지하철 2호선 수영역이라는 트리플 역세권(2호선, 3호선, 경전철)을 이용할 수 있어 교통의 요지로서 상업 가치가 높습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

단지 인근에 수영초등학교, 광안중학교, 부산외국어고등학교 등이 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통

부산지하철 2호선 수영역이 도보 거리에 있으며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설

단지 주변으로 대형마트, 전통시장, 병원, 은행, 식당가 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 본건의 등기부상 채권 총액(약 51.8억원)이 감정가(1.45억원) 대비 매우 높아, 경매 진행 과정에서의 취하나 변경 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 오피스텔 시장 변동성: 소형 오피스텔 시장은 금리 변동, 정부 정책, 공급량 등에 민감하게 반응할 수 있어 향후 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.

* 명도 관련 불확실성: 비록 대항력 없는 임차인으로 판단되나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 핵심 입지에 위치한 소형 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물은 사용승인 5년 차로 비교적 신축에 해당하며, 전체적인 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 등기부상 권리관계는 모두 말소될 예정이므로 낙찰자는 권리상 하자 없이 본건을 취득할 수 있습니다. 다만, 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 실거주 및 임대 수익 투자로서의 가치가 충분할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산의 주요 상권 중 하나인 수영역 인근에 위치하여 광안리 해변 및 도심 접근성이 우수합니다.

* 편리한 교통망: 부산지하철 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 23.34㎡(약 7.06평)의 전용면적으로 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 인수 없음: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 취득하게 됩니다.

* 풍부한 생활 편의 시설: 주변 상업 지역에 마트, 병원, 은행, 식당 등이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

1.9. 예상 입찰가

(시세 조사 결과 분석 후 산정될 예정입니다.)

본건과 유사한 부산광역시 수영구 광안동 엘이즈지29 오피스텔 6층 602호(전용면적 23.34㎡)의 감정가는 145,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 주변 오피스텔 시세를 분석한 결과, 해당 면적대의 시세는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 파악됩니다.

다만, 본 건의 높은 채권 총액으로 인해 경매 가격이 시세보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 또한, 명도 비용 및 제반 부대 비용을 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

시세 범위를 고려하고, 합리적인 낙찰 가능성을 높이기 위한 전략으로, 감정가 수준 또는 그보다 약간 높은 가격대에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 이는 주변 시세를 반영한 가격으로, 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.