나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [13] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (13)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층703호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설로 등록되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중)

감정가: 247,000,000원

토지면적: 20.56㎡ (약 6.22평)

건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하1층 지상10층, 사용승인일 2021년 12월 13일

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 2월 10일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

본 경매 개시 결정 등기: 2025년 3월 25일자 부산성의신용협동조합의 임의경매 (갑3)입니다.

기타 권리:

* 소유권 보존 등기: 2022년 2월 10일 (갑1)

* 주택 임차권: 윤 (을2), 보증금 185,000,000원. 전입일자 2022년 3월 28일, 확정일자 2022년 3월 7일.

권리 분석 결과:

임차인 윤 은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다 (대항력: 없음).

말소기준권리보다 후순위 권리(을2 주택임차권, 갑3 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 소규모 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

개발 가능성: 수영역 역세권으로 장기적인 잠재 가치를 보유하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 수영초등학교, 부산수영중학교, 부산동고등학교 등이 인근에 위치합니다.

교통: 부산도시철도 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

편의시설: 인근 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

주변 시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 용도 혼재: 건축물대장상 '업무시설'로 등록되어 있으나, 실질적으로는 주거용으로 이용 중입니다. 이는 향후 법규 적용이나 재산권 행사 시 미미한 제약이 될 수 있으나, 본 건은 '다세대주택'으로 이용 중인 점이 감정평가에 반영되었습니다.

높은 부채 비율: 채권 총액이 53억원 이상으로 매우 높아, 낙찰 후에도 채권자들과의 관계 및 추후 관리 방안에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없어 보입니다.

다만, 높은 채권 총액과 건축물 용도 상이 가능성은 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

실질적인 주거 공간으로서의 가치와 향후 지역 개발 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰 여부 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

수영역 역세권 입지: 편리한 교통과 미래가치를 기대할 수 있습니다.

인근 편의시설 및 주거 환경: 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

인수되는 권리 없음: 권리 관계가 명확하여 상대적으로 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 247,000,000원

최근 실거래가 사례 (각기 다른 건물):

* 250,000,000원 (2026년 7월, 17.38㎡)

* 248,000,000원 (2026년 7월, 25.25㎡)

* 263,000,000원 (2026년 7월, 21.45㎡)

본 물건의 건물면적은 29.16㎡로, 제공된 실거래 사례의 전용면적(17.38㎡ ~ 25.25㎡)보다 넓습니다.

제공된 사례들의 거래 금액은 248,000,000원에서 263,000,000원 사이이며, 이는 본 물건의 감정가와 유사하거나 높은 수준입니다.

본 물건은 면적이 더 넓음에도 불구하고 감정가가 247,000,000원으로 책정되어 있어, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

인수되는 권리가 없으므로, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 240,000,000원에서 270,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

보다 면밀한 시세 조사 및 현장 확인 후 최종 입찰가 산정을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.