나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [10] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (10)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층802호

용도: 오피스텔/다세대주택 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 249,000,000원

토지면적: 20.67㎡ (약 6.25평)

토지지분: 20.6705102727046㎡ (약 6.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

건물지분: 29.32㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, '수영초등학교' 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약 정보에 따르면, 소유권 보존 등기일은 2022년 2월 10일이며, 이후 다수의 근저당 및 임차권, 임의경매 개시 결정 등기가 설정되었습니다.

말소기준권리는 2022년 2월 10일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (채권액 5,170,000,000원)입니다.

이열우 씨의 주택임차권 (채권액 185,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에서도 이열우 씨의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 매수자는 소유권 이외의 모든 권리를 소멸시키고 낙찰받을 수 있습니다.

총 채권액은 약 5,355,000,000원으로 파악됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광안동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

수영초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 수영역(2호선) 및 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내로의 이동이 수월합니다.

상대적으로 젊은 층과 가족 단위 거주자에게 선호도가 높은 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

교육: 본건 인근에 수영초등학교가 소재하고 있습니다.

교통: 부산도시철도 2호선 수영역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

편의시설: 단지 내 또는 인근에 시스템 냉난방설비, 승강기, 급배수 및 위생 설비 등이 갖춰져 있으며, 각종 근린생활시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 10층 건물 내 8층 802호에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

현재 제공된 정보만으로는 건물 노후화나 하자 등 물리적인 리스크는 명확히 파악되지 않으나, 2010년 건축 연도를 고려하여 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 채무 불이행으로 인한 경매 절차가 진행된 점은 재차 인지해야 합니다.

토지이용계획상 일부 토지에 대해 상대보호구역으로 지정된 점이 있으나, 현재 주거 및 업무용으로 이용 중인 점을 고려할 때 직접적인 용도 제한으로 인한 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지에 위치하며, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 오피스텔/다세대 주택입니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 감정가가 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서 합리적인 가격으로 매입할 경우 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

부산의 핵심 지역인 광안동에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

수영역(2호선) 및 버스 정류장이 인접하여 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 없으며, 인수해야 할 보증금이 없습니다.

비교적 신축(2020년 건축)에 속하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 249,000,000원입니다.

최근 2026년 7월에 거래된 주변 유사 물건들의 실거래가는 다음과 같습니다.

- 명성마이빌 (2010년 건축, 17.38㎡): 25,000만원 (약 14,384,349원/㎡)

- 다온 (2022년 건축, 25.25㎡): 24,800만원 (약 9,821,782원/㎡)

- 좋은보람 (2015년 건축, 21.45㎡): 26,300만원 (약 12,261,072원/㎡)

본건(엘이즈지29, 2020년 건축, 29.32㎡)의 감정가 대비 단위 면적당 가격(약 8,509,550원/㎡)은 최근 실거래가 대비 낮은 수준입니다.

특히, 유사한 시기에 거래된 '다온'의 실거래가를 참고할 때, 본건의 면적(29.32㎡)과 건축 연도를 고려하면 시세는 약 28,800만원(29.32㎡ * 9,821,782원/㎡) 이상으로 평가될 수 있습니다.

따라서, 감정가를 기준점으로 하되 시세 상승 여력을 감안하여 285,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.