나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [14] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층702호

용도: 다세대주택

건물명: 엘이즈지29

전유부: 7층 702호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 249,000,000원

토지면적: 20.67㎡ (약 6.25평)

건물면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 인근에 학교가 있다는 점은 긍정적인 요소입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 부산도시철도 2호선 수영역이 가까이 있어 교통 환경은 전반적으로 양호하다고 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 2022년 2월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 엄기현 (엄 )

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 24일

확정일자: 2022년 2월 24일

배당신고일자: 2024년 3월 13일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

등기부상 을구에 설정된 주택임차권(엄기현)은 말소기준권리보다 늦은 날짜(2022.02.24)에 설정되었으며, 등기부상 말소 기재되어 있고 대항력이 없다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

최근 2026년 7월에 거래된 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 17.38㎡ (약 5.26평) : 250,000,000원

* 25.25㎡ (약 7.64평) : 248,000,000원

* 21.45㎡ (약 6.49평) : 263,000,000원

본건의 건물면적은 29.32㎡ (약 8.87평)이며, 감정가는 249,000,000원입니다. 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가는 시장 가격 수준에 부합하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 시장 동향

광안동 일대는 주거 지역으로서 꾸준한 수요를 유지하고 있습니다. 비교적 신축 건물(본 건물 사용승인일 2021년 12월)이라는 점과 역세권 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지라는 점에서 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 10층 규모입니다. 외벽은 드라이비트 및 화강석, 내벽은 벽지, 바닥은 강마루 및 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이샷시입니다. 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 현황

본건 702호는 다세대주택으로 이용 중입니다. (건축물대장상 주 용도는 업무시설로 되어 있으나, 전유부상 주거용으로 사용되고 있는 것으로 판단됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 모든 권리 관계는 개별적으로 재확인이 필요합니다.

6.2. 물리적/이용 리스크

건축물대장상 주 용도가 '업무시설'로 되어 있으나, 본건 호실은 '다세대주택(주거용)'으로 이용 중인 점은 추후 건물 전체의 용도 제한이나 관리 문제 발생 시 고려해야 할 사항이 될 수 있습니다. (현황은 주거용으로 사용되고 있음에 유의)

6.3. 기타 리스크 (혐오시설 등)

주변 지역을 조사한 결과, 본건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 수영초등학교와 인접한 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다. 비교적 신축 건물이며, 역세권이라는 교통 편리성과 주변 생활 편의시설의 잘 갖춰진 환경이 장점입니다. 등기부상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리관계 하에 투자가 가능합니다. 다만, 건축물대장상 주 용도와 실제 이용 현황 간의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(수영역) 및 우수한 교통 환경

* 주변 학군(수영초등학교) 및 생활 편의시설 접근성 우수

* 신축 건물(2021년 사용승인)로 양호한 건물 상태 기대

* 낙찰 후 인수되는 권리(임차인 보증금 등) 없음

9. 예상 입찰가

감정가 249,000,000원과 주변 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 가감하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 230,000,000원 ~ 245,000,000원

* 적극적 접근 시: 245,000,000원 ~ 260,000,000원

본 물건은 인수되는 권리가 없고, 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단되므로, 법원 명시 기일 내에 적정 가격으로 입찰하여 취득하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.