나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [15] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (15)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 7층 701호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000 원

토지면적: 16.69㎡ (약 5.05평)

건물면적: 23.67㎡ (약 7.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보상 명시된 주의사항 없음)

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, '수영초등학교' 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

교통 환경 측면에서는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로, 현재 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

서측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되며, 일부는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2022-02-10)

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김종보

* 보증금: 185,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-03-08

* 확정일자: 2022-02-22

* 배당신고일자: 2024-04-26

* 대항력: 없음

* 비고:

권리분석 요약:

임차인 김종보 씨는 전입일자(2022-03-08)가 말소기준권리인 근저당권의 접수일자(2022-02-10)보다 늦어 대항력이 없습니다.

따라서 본 물건의 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 자료상 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 광안동 지역은 주거지와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

수영역(부산도시철도 2호선)과의 인접성은 역세권의 이점을 제공하며, 이는 유동인구 확보 및 임대 수요 측면에서 긍정적입니다.

인근에는 각종 근린생활시설이 발달하여 상권 활성화 가능성이 있으며, 다세대주택, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 혼재하고 있습니다.

주변 지역을 종합적으로 파악한 결과, 즉각적으로 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

교통: 부산도시철도 2호선 수영역과 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 식당, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 수월합니다.

주거환경: 다세대주택 및 오피스텔이 밀집한 지역으로, 비교적 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 김종보 씨는 대항력이 없으나, 배당을 통한 보증금 회수에 실패할 경우 명도 과정에서 법적 분쟁 또는 협조 지연 등의 소요가 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 주 용도가 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실질적으로는 '주거용 오피스텔' 또는 '다세대주택'으로 이용되고 있을 가능성이 높습니다. (건축물 표제부상 주 용도: 업무시설, 호수: 40개, 본건: 7층 701호). 공부상 용도와 현황 용도 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

집합건물 등기부상 기재된 총 채권액(약 53억 5천만원)이 매우 높다는 점은, 향후 추가적인 이해관계자 발생 가능성을 염두에 두어야 함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권 입지에 속해 있으며, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

감정가는 2억 1백만 원으로 책정되었으나, 최근 주변 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과 시세가 더 높게 형성되어 있습니다.

낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없으므로 재무적 부담은 적으나, 명도 과정을 원활하게 진행하는 것이 중요합니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 차이에 대한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산도시철도 2호선 수영역 인근으로 우수한 교통 편의성 확보.

생활 편의성: 주변 상업시설 및 편의시설 발달로 인한 높은 생활 만족도.

소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로 임대 수요 확보 용이.

인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000 원

주변 최근 매매 사례 분석:

* 명성마이빌 (2026년 7월 4일, 17.38㎡): 250,000,000 원

* 다온 (2026년 7월 2일, 25.25㎡): 248,000,000 원

* 좋은보람 (2026년 7월 1일, 21.45㎡): 263,000,000 원

위 사례들을 종합해 볼 때, 주변 시세는 전용면적 기준 약 2.5억 원 내외로 형성되어 있습니다. 본 건물의 전용면적은 23.67㎡이며, 감정가(2.01억 원) 대비 시세(평균 약 2.53억 원)가 높은 편입니다. 본 건물의 준공 연식(2020년) 및 7층이라는 층수 등을 고려할 때, 시세 범위 하단보다 조금 높게 평가될 가능성이 있습니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하고, 시세 및 감정가와의 차이, 그리고 일반적인 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 검토하여, 본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

상기 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 시에는 현장 조사, 최근 시세 변동, 경쟁 물건 분석, 법원 기준 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.