나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [11] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

물건종별: 다세대주택

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층801호

용도: 다세대주택 (주거용 오피스텔/다세대주택 혼합 이용 가능)

건축물 정보:

- 건물명: 엘이즈지29

- 신축연월일: 2020년 6월 5일 (사용승인일: 2021년 12월 13일)

- 주요구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물

- 전유부 층수: 8층

- 건물 주용도: 업무시설 (건축물대장상) / 현황 주거용 오피스텔 또는 다세대주택 이용

- 본 건물 내 총 호수: 40호

- 본 건물 내 현 거주 호수: 14호 (주거용)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 16.69㎡ (약 5.05평)

- 토지 지분: 16.687277563264594㎡ (약 5.05평)

- 토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 23.67㎡ (약 7.16평)

- 건물 지분: 23.67㎡ (약 7.16평)

- 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

부산도시철도 2호선 수영역이 인근에 있어 대중교통 사정이 우수합니다.

2.3. 토지 현황

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로, 현재 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 및 토지 이용 계획

본 건은 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지(1)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경보호구역)으로 지정되어 있습니다.

토지(2)는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 환경

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (제공된 정보 및 일반적인 광안동 지역 분석 기반)

주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑1: 2022-02-10 접수, 소유권보존 (주식회사제이엘컴퍼니)

* 을1: 2022-02-10 접수, 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사) 금5,170,000,000원 - 말소기준권리, 매각으로 소멸.

* 을2: 2024-03-18 접수, 주택임차권 (김상호) 금185,000,000원 - 말소, 전입 2022-03-11, 확정 2022-02-18.

* 갑3: 2025-03-25 접수, 임의경매 (부산성의신용협동조합) 5,083,269,787원 - 매각으로 소멸.

총 등기부 채권 총액: 5,355,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-11

* 확정일자: 2022-02-18

* 배당신고일자: 2024-03-18

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로 임대차 관계는 매각으로 소멸되며, 보증금은 배당순위에 따라 변제받게 됩니다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기부 현황상의 을1(근저당권), 을2(주택임차권), 갑3(임의경매) 권리는 소멸됩니다.

감정평가서 요약의 '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

부산 수영구 광안동 지역의 다세대주택 및 오피스텔 시세는 최근 2026년 7월 거래 기준으로 단위 면적당 약 980만원에서 1440만원 사이로 형성되어 있습니다.

이는 건물의 신축 연도, 층수, 내부 상태, 주변 편의시설 접근성 등에 따라 변동이 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다. (2026년 7월 기준)

* 명성마이빌 (2010년 건축): 17.38㎡, 3층, 250,000,000원 (약 14.38백만원/㎡)

* 다온 (2022년 건축): 25.25㎡, 4층, 248,000,000원 (약 9.82백만원/㎡)

* 좋은보람 (2015년 건축): 21.45㎡, 2층, 263,000,000원 (약 12.26백만원/㎡)

본 건 (엘이즈지29, 2020년 건축, 23.67㎡, 8층)은 최근 거래된 물건들 중 신축 연도가 비슷하거나 더 새롭고, 층수도 높은 편입니다.

따라서, 유사 면적 대비 최근 실거래가 범위 내에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

특히, 2020년 건축된 건물이라는 점과 8층이라는 층수는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 수영초등학교 (인근)

* 동아중학교, 부산수영중학교, 부산동성고등학교, 성모여자고등학교 등 다수의 학교가 도보 및 대중교통 이용 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 상점, 식당, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 대형마트, 문화시설 등은 차량 이용 시 접근 가능합니다.

* 해변(광안리)과도 인접하여 여가 활동에도 유리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

* 임차인 김상호 씨는 대항력이 없으므로 보증금 전액을 배당으로 변제받지 못하더라도 인수 부담은 없습니다.

6.2. 물건 특이사항

* 본 건은 공동담보로 진행되었습니다. 이는 채무자가 다른 담보물건과 함께 본 건물을 담보로 제공했음을 의미합니다.

* 건축물대장상 주용도는 '업무시설'이나, 현황은 (주거용) 오피스텔 또는 다세대주택으로 이용 중입니다. 실제 이용 목적과 공부상 용도 간의 차이가 존재할 수 있으며, 이는 향후 재산권 행사 시 고려될 수 있습니다. 다만, 감정평가서상에도 주거용 오피스텔 등으로 기재되어 있어, 현황에 맞게 이용하는 데 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. (현황 임차인 김상호 씨는 대항력 없으나, 혹시 모를 다른 임차인 존재 여부 등 추가 확인 필요)

6.3. 기타 참고사항

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 상대보호구역(교육환경보호구역)에 해당합니다. 이는 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

부산 수영구 광안동에 위치한 본 건 엘이즈지29 오피스텔/다세대주택은 초등학교 인근에 위치하며, 지하철역 및 버스 정류장 접근성이 우수하여 입지 조건이 매우 양호합니다.

2020년 신축된 건물로 비교적 최신 건축물이며, 8층이라는 층수 또한 장점입니다.

권리 관계 또한 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리가 없는 깔끔한 물건입니다.

다만, 건축물대장상 주용도가 업무시설이고 현황이 주거용으로 사용되는 점, 임대관계가 미상으로 기재된 점 등은 투자 시 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

전반적으로 입지, 신축성, 권리관계 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 수영초등학교 인근, 수영역 도보 거리, 광안리 인접

* 최신 건축물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 기대

* 우수한 층수: 8층으로 일조권 및 조망권 확보 유리 (타겟 층수 대비)

* 권리관계 깨끗함: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음

* 상대적 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 201,000,000원입니다.

최근 인근 지역 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택/오피스텔 실거래가를 분석한 결과, 단위 면적당 약 980만원에서 1440만원 수준이며, 실제 거래된 유사 면적대의 실거래가는 248,000,000원 ~ 263,000,000원 수준입니다.

본 건은 23.67㎡ 면적에 2020년 신축, 8층이라는 장점을 가지고 있습니다.

따라서, 현재 감정가는 시장 시세 대비 다소 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

인수되는 임차 보증금은 없으며(총 0원), 권리관계도 깨끗하므로 시세 반영하여 입찰가 산정이 가능합니다.

현 시세 및 물건의 장점을 고려했을 때, 예상 입찰가는 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 제안합니다.

안정적인 투자를 고려한다면 감정가의 110% ~ 120% 수준인 221,000,000원 ~ 241,200,000원 범위 내에서, 시세 반영 시 250,000,000원 상한선까지도 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향과 현장 방문 결과, 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.