나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [8] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층804호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (8)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 8층804호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설로 등록되어 있으나, 현황 주거용으로 이용중)

감정가: 242,000,000원

토지면적: 20.13㎡ (약 6.09평)

건물면적: 28.55㎡ (약 8.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근

주변환경: 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경은 양호함.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물임.

건축물대장상 용도: 업무시설 (건축물대장 표제부 정보상 주건축물 주용도는 업무시설로 되어 있음)

현황 이용 상태: 감정평가요항표상 기호(1,16~54)는 (주거용) 오피스텔, 기호(2~15)는 다세대주택으로 이용 중임. 본 건 804호는 다세대주택으로 이용 중임.

토지 형상 및 이용: 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

도로: 본 건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역

4. 권리분석

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을1, 2022-02-10 접수)

소유권: 주식회사제이엘컴퍼니 (갑1, 2022-02-10 소유권보존)

임차인 현황:

* 임차인: 구

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-04-22

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

기타 권리:

* 주택임차권: 구은정 (을2, 2024-06-07 접수, 185,000,000원, 말소) - 전입일자 및 확정일자상 대항력 미비.

* 임의경매개시결정: 부산성의신용협동조합 (갑3, 2025-03-25 접수, 5,083,269,787원, 말소)

등기부채권 총액: 5,355,000,000원 (근저당, 임의경매 채권액 합계)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 없음. (물건명세서상 지상권 등 없음)

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권 및 생활정보

주변상권: 공동주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

편의시설: 인근에 다양한 생활편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (구체적 시설 명칭은 제공된 정보에 없음)

교육시설: '수영초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통시설: 부산도시철도 2호선 '수영역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

높은 총 채권 금액: 53.55억원에 달하는 총 채권 금액은 감정가 대비 매우 높은 수준으로, 채무 부담이 큰 상황입니다.

건축물대장상 용도와 현황 이용 용도 차이: 건물 전체의 주 용도가 업무시설로 등록되어 있으나, 실제로는 주거용(다세대주택, 오피스텔)으로 이용되고 있습니다. 이는 행정상의 이슈나 추후 용도 변경 시 고려될 사항이나, 현재 주거용 이용에는 큰 문제가 없어 보입니다.

공동담보: 본 건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 추가적인 위험 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 다세대주택입니다. 입지 및 교통 환경이 우수하며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만, 매우 높은 총 채권 금액과 건축물대장상 용도와 현황 이용 용도의 차이는 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 부산 지하철 2호선 수영역 인근의 광안동 지역으로, 향후 가치 상승이 기대됩니다.

신축급 건물: 2021년에 사용 승인된 비교적 최신 건물로 상품성이 좋습니다.

권리상 안전: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

개발 가능성: 수영구 지역의 지속적인 도시 개발 및 부동산 시장 성장 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 242,000,000원

주변 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적의 거래가는 248,000,000원 ~ 263,000,000원 수준입니다. 본 건은 28.55㎡ (약 8.64평) 면적이며, 2021년 사용승인된 건물입니다. 인근 실거래가 및 건물의 신축 연식, 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 현재 시세는 감정가보다 높게 형성될 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.