나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [6] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층902호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (6)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층902호

용도: 다세대주택

감정가: 249,000,000원

토지면적: 20.67㎡ (약 6.25평)

건물면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 10층 건물로, 외벽은 드라이비트 및 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 강마루 및 타일 마감, 창호는 하이샷시창입니다.

2.4. 이용상태

해당 호실은 다세대주택으로 이용 중입니다. (기호(2~15) 다세대주택, 기호(1,16~54) 오피스텔)

2.5. 설비내역

급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소화전, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태등

본 건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

토지(1)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역)에 해당합니다.

토지(2)는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

2.9. 공부와의 차이

해당 사항 없음.

2.10. 기타참고사항

임대 관계는 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 2월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 약 5,355,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-18

확정일자: 2022-02-22

배당신고일자: 2024-04-03

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부등본 상, 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김 의 경우 대항력이 없으며, 주택임차권(을2) 또한 말소 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없어 보입니다.

3.5. 기타 권리사항

* 소유권보존 (갑1): 주식회사제이엘컴퍼니

* 근저당권 (을1): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 김유리 (말소 예정)

* 임의경매 (갑3): 부산성의신용협동조합 (말소 예정)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 명성마이빌 (2010년식, 전용 17.38㎡): 2026년 7월 4일, 250,000,000원에 거래되었습니다.

* 다온 (2022년식, 전용 25.25㎡): 2026년 7월 2일, 248,000,000원에 거래되었습니다.

* 좋은보람 (2015년식, 전용 21.45㎡): 2026년 7월 1일, 263,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 249,000,000원과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다. 본건의 전용면적(건물면적)은 29.32㎡(약 8.87평)으로, 비교적 넓은 편에 속합니다.

4.2. 면적별 시세 비교

비교 대상 물건들의 전용면적 대비 매매가를 볼 때, 본건(29.32㎡)의 감정가(249,000,000원)는 최근 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: '수영초등학교'가 인근에 위치합니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 '수영역' 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 채무 건에 대한 경매 진행 시 본 물건의 매각 시점이나 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 대규모 채무: 등기부채권 총액이 약 53.5억 원으로 상당한 규모이므로, 경매 진행 과정에서 이해관계자가 많을 수 있습니다.

* 공실 가능성: 업무시설로도 이용 가능한 건물 특성상, 주거용 외 공실이 발생할 경우 임대 수익에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동의 주요 교통 요지이자 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 위치한 다세대주택입니다. 신축급에 가까운 건물(2020년 준공)이며, 비교적 넓은 전용면적을 확보하고 있습니다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 권리도 없어 안전하게 낙찰받을 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 상당한 규모의 채무가 설정되어 있다는 점은 유의해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수영역(2호선) 역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 학교, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 생활 환경이 우수합니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리관계 문제가 없습니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공 건물로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 249,000,000원이며, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 248,000,000원 ~ 263,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.

임차인의 보증금은 185,000,000원이지만 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 249,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. (최적 입찰가는 본건의 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.