나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [3] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 10층1001호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (3)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 10층1001호

용도: 업무시설 (주거용 오피스텔/다세대주택)

감정가: 247,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적: 20.56㎡ (약 6.22평)

토지지분: 20.55771076234878㎡ (약 6.22평)

건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

건물지분: 29.16㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본 정보

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 2호선 수영역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 서측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 건물 상세

3.1. 건물 구조 및 마감

본 건물은 철근콘크리트구조로, (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 규모입니다.

외벽은 드라이비트 및 화강석붙임 마감, 내벽은 벽지대보 등 마감, 바닥은 강마루 및 타일 등 마감, 창호는 하이샷시창으로 시공되었습니다.

3.2. 건물 이용 상태 및 설비

본 건물은 현재 주거용 오피스텔 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비로는 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소화전, 시스템 냉난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

3.3. 건축물대장 정보

건물명칭은 '엘이즈지29'이며, 사용승인일은 2021년 12월 13일입니다. 총 40세대가 거주 가능하며, 건물 높이는 30.4미터입니다.

4. 토지 상세

4.1. 토지 형상 및 이용

본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용계획

토지(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)에 해당합니다.

토지(2)는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 02월 10일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

5.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-02-10)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-02-10, 채권최고액 5,170,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 조효진 (2023-02-06 전입/확정, 185,000,000원) - 말소 (등기부상 말소 처리됨)

* 임의경매: 부산성의신용협동조합 (2025-03-25, 5,083,269,787원) - 말소

5.3. 임차인 분석

임차인 조효진의 경우, 보증금 185,000,000원, 차임 0원이며, 전입 및 확정일자는 2023년 02월 06일입니다. 배당신고일자는 2024년 04월 03일입니다. 제공된 정보상 대항력은 없는 것으로 명시되어 있으며, 등기부상에도 주택임차권이 말소된 것으로 확인됩니다.

5.4. 인수 권리 분석

본 경매 물건은 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

6. 상권 및 생활정보

6.1. 주변 상권

본건이 위치한 광안동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 양호합니다.

6.2. 생활 편의시설

수영초등학교가 인근에 위치하며, 각종 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대 관계

본건 건물 내 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 확인 및 소유주와의 소통이 필요할 수 있습니다.

7.2. 공부상 용도 vs 실제 이용

건축물대장상 주용도는 업무시설로 등재되어 있으나, 현장에서는 주거용 오피스텔 또는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이로, 추후 재산권 행사나 법규 적용 시 고려해야 할 사항입니다.

7.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 53억 5천 5백만원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차 진행 시 유찰 가능성을 높일 수 있으나, 경쟁 시 입찰 가격 결정에 신중을 기해야 합니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 평가

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 발달한 지역에 자리하고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2021년 준공)에 속하며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하고 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

8.2. 투자 환경

입지적 장점과 교통 편의성이 우수하며, 주변 시세 및 건물 상태를 고려할 때 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하여 법적 부담이 적다는 점도 긍정적인 요인입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지 장점

부산지하철 2호선 수영역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 광안동의 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

9.2. 시장 가치

신축급 건물에 넓은 면적(29.16㎡)과 높은 층수(10층)라는 점을 감안할 때, 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9.3. 권리 안전성

말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 매수인은 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다. 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석이 매우 명확합니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 건물의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡, 3층): 250,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 다온 (2022년식, 25.25㎡, 4층): 248,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡, 2층): 263,000,000원 (2026년 7월 거래)

본건 건물(엘이즈지29)은 2021년경 준공 추정되며, 29.16㎡ 면적에 10층이라는 점에서 상기 사례들 대비 경쟁력 있는 조건입니다. 특히 2022년식 '다온'의 거래가(248,000,000원)는 본건의 감정가(247,000,000원)와 유사한 수준입니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 247,000,000원이며, 최근 시세 분석 결과와 건물 연식, 면적, 층수 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.