나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [7] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건 번호: 부산동부지원 2025타경5093 (7)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층901호

물건 종류: 다세대주택

감정 평가 금액: 201,000,000원

토지 면적: 16.69㎡ (약 5.05평)

건물 면적: 23.67㎡ (약 7.16평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축 연도: 2021년 (사용승인일 기준)

건축물 현황: 건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 실제로는 주거용 오피스텔 또는 다세대주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건과 관련하여 등기부등본에 기재된 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

소유권 보존 등기는 주식회사제이엘컴퍼니 명의로 되어 있습니다.

을구의 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 5,170,000,000원)은 말소 예정입니다.

을구의 주택임차권(김윤지, 185,000,000원)은 전입일자(2022-03-21)보다 빠른 확정일자(2022-02-23)를 받았으나, 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다.

을구의 임의경매(부산성의신용협동조합, 5,083,269,787원) 역시 말소 예정입니다.

따라서 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리(예: 임차인의 보증금 등)는 없는 것으로 분석됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 실거래가 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

17. 38㎡ 면적의 명성마이빌이 250,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 14,384,349원)

25. 25㎡ 면적의 다온이 248,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 9,821,782원)

21. 45㎡ 면적의 좋은보람이 263,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 12,261,072원)

본건의 전용 면적은 23.67㎡로, 이는 비교 대상 물건들의 중간 정도 크기에 해당합니다. 최근 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 250,000,000원에서 260,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 201,000,000원은 최근 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 수영초등학교와 인접해 있으며, 부산지하철 2호선 수영역을 도보로 이용할 수 있어 교통 및 교육 환경이 우수합니다. 주변에 다양한 상업 시설과 근린 생활 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 파악된 임차인 김윤지는 대항력이 없는 것으로 분석되어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 건축물대장 상 주용도와 실제 이용 용도가 상이한 부분(업무시설 vs 주거용)은 향후 행정적인 문제 발생 가능성을 배제할 수 없으나, 현재 감정평가 및 경매 진행 상황으로 미루어 볼 때 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 교통, 편의시설, 교육 환경이 모두 양호한 편이며, 낙찰 시 인수할 권리 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 도심 접근성과 편리한 교통망.

주변 시세 대비 저평가된 감정가.

안전한 권리 분석으로 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가 201,000,000원, 최근 실거래가 248,000,000원 ~ 263,000,000원을 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성과 수익성을 감안한 예상 입찰가는 240,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.