나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [2] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 10층1002호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (2)

* 물건종별: 다세대주택

* 감정가: 242,000,000원 (2억 4천 2백만원)

* 건물명: 엘이즈지29

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 (부산광역시 수영구 광일로20번길 20-4) 10층 1002호

* 토지면적: 20.13㎡ (약 6.09평)

* 건물면적: 28.55㎡ (약 8.64평)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치함.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호함.

2.2. 교통

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로

* 본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-02-10)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-02-10, 5,170,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박혜미 (2022-03-21 전입, 2022-02-17 확정, 185,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 부산성의신용협동조합 (2025-03-25, 5,083,269,787원)

* 총 채권액: 5,355,000,000원 (53억 5천 5백만원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 185,000,000원 (1억 8천 5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-21

* 확정일자: 2022-02-17

* 배당신고일자: 2024-03-28

* 대항력: 없음

* 비고: 박 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 185,000,000원은 배당받지 못하면 인수될 수 있으나, 현재 배당 내역에 따라 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 분석됨.

3.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리인 근저당(을1)보다 늦은 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 박 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 185,000,000원은 낙찰 후 인수되지 않을 것으로 판단됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 주거용 오피스텔 및 다세대주택이 밀집된 지역임.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 상권은 양호한 편임.

4.2. 시세 분석

* 최근 거래 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 명성마이빌 (147-16번지, 2010년식, 전용 17.38㎡): 25,000만원 (2억 5천만원)

* 다온 (179-3번지, 2022년식, 전용 25.25㎡): 24,800만원 (2억 4천 8백만원)

* 좋은보람 (188-2번지, 2015년식, 전용 21.45㎡): 26,300만원 (2억 6천 3백만원)

* 본건(엘이즈지29, 10층 1002호, 전용 28.55㎡)의 감정가는 242,000,000원임.

* 전용면적 28.55㎡ (약 8.64평) 기준으로 볼 때, 최근 거래된 다세대주택들의 전용면적(17.38㎡ ~ 25.25㎡) 대비 본건은 면적이 약간 더 크거나 유사한 수준임.

* 거래된 물건들의 가격대는 24,800만원 ~ 26,300만원 사이에 형성되어 있음.

* 건축 연도가 비교적 최신인 다온(2022년식)이 24,800만원, 명성마이빌(2010년식)이 25,000만원, 좋은보람(2015년식)이 26,300만원으로 거래됨.

* 본건은 2021년 12월 사용 승인되었으므로 비교적 신축에 속함.

* 따라서, 감정가 242,000,000원은 주변 시세와 비교했을 때 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단됨.

* 최근 거래된 사례들을 고려하면, 본건의 현 시세는 약 25,000만원 ~ 26,000만원 내외로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 양호함.

5.2. 교육시설

* 수영초등학교가 인근에 위치함.

5.3. 병원 및 기타시설

* 반경 1km 내외에 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용 가능.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 가능성

* 박 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 단, 배당 절차에서 예상치 못한 변동이 발생할 가능성은 배제할 수 없음.

6.2. 공동담보 물건

* 본건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건의 낙찰가율 또는 최종 처리에 영향을 줄 수 있음.

6.3. 건물 용도 혼재

* 건축물대장상 주요 용도는 업무시설로 등록되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔 및 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됨. 이는 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로 확인 필요.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구 광안동의 비교적 양호한 입지에 위치한 다세대주택(또는 주거용 오피스텔)임.

* 교통 및 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 환경도 주거지로서 적합함.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 공동담보 물건이라는 점과 건물 용도 혼재 가능성은 유의해야 함.

* 감정가는 주변 시세 대비 적정한 수준으로, 적절한 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

* 부산 도시철도 2호선 수영역 역세권으로 교통이 편리하여 실수요자 및 투자자에게 매력적임.

8.2. 도심 접근성

* 광안동 지역은 부산의 주요 도심 중 하나로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

8.3. 낮은 인수 부담

* 권리분석 결과, 인수해야 할 권리 및 보증금이 없는 것으로 분석됨.

8.4. 비교적 신축 건물

* 2021년 12월 사용 승인된 건물로, 비교적 연식이 짧아 유지보수 비용 부담이 적을 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

* 주변 시세: 25,000만원 ~ 26,000만원

* 감정가: 24,200만원

* 전용면적: 28.55㎡ (약 8.64평)

* 토지 지분: 20.13㎡ (약 6.09평)

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본건의 전용면적 대비 주변 시세 중간값은 약 25,500만원 수준임.

* 감정가 대비 낙찰가율을 100% ~ 105% 수준으로 가정할 경우:

* 감정가 24,200만원의 100% = 242,000,000원

* 감정가 24,200만원의 105% = 254,100,000원

* 실제 낙찰가율은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 해당 물건의 선호도 등에 따라 변동될 수 있음.

* 상기 분석과 권리관계, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 245,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

* 인수 보증금은 0원으로 계산.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.