나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5093 [4] 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층904호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도2호선(수영역)이 소재하는바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 및 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지대보 등 마감,
바 닥 : 강마루 및 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창임.

이용상태

기호(1,16~54) : (주거용) 오피스텔,
기호(2~15) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 자루형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지(2) 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 광안동 702-29에 소재한 엘이즈지29 9층904호 다세대주택(오피스텔) 경매 물건입니다.

사건번호: 부산동부지원 2025타경5093 (4)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 702-29 엘이즈지29 9층904호

건물명: 엘이즈지29

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 실제 주거용 오피스텔 또는 다세대주택으로 이용 추정)

토지면적: 20.13㎡ (약 6.09평)

건물면적: 28.55㎡ (약 8.64평)

감정가: 242,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건이 소재한 지역은 부산광역시 수영구 광안동으로, '수영초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 공동주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 양호하게 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재하고 부산도시철도 2호선 '수영역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

본건은 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-02-10 접수) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-02-10 접수, 채권액 5,170,000,000원)

* 임차인 현황

* 최미애 (보증금 185,000,000원, 차임 0원)

전입일자 및 확정일자: 2022-02-25

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 없음

주의사항: 임차인 최미애는 대항력이 없어 보증금 185,000,000원에 대한 인수 부담이 없습니다.

* 인수 보증금 합계

0원 (임차인 대항력 없음)

* 등기부채권 총액

약 5,355,000,000원

4. 상권분석

본건이 속한 엘이즈지29 건물은 2021년 12월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 건축물대장상 주요 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔 또는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 주변 시세 분석

최근(2026년 7월) 인근 지역의 유사 다세대/빌라 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡): 250,000,000원

* 다온 (2022년식, 25.25㎡): 248,000,000원

* 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡): 263,000,000원

상기 사례들은 전용면적 기준이며, 본건 전용면적(28.55㎡)은 이들보다 넓은 편입니다. 특히 2022년식인 '다온'의 경우 면적이 작음에도 불구하고 본건 감정가(242,000,000원)와 유사하거나 더 높은 가격에 거래되었습니다. 본건의 건물 연식이 최신축에 속한다는 점을 고려할 때, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격대를 형성하고 있습니다.

* 주변 시설

단지 인근으로 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 10층 건물이며, 내외부 마감은 드라이비트, 화강석, 벽지, 강마루, 타일 등으로 시공되었습니다. 급배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 시스템 냉난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 편의시설

다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 이용이 편리합니다.

* 교육시설

'수영초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 묶인 다른 부동산들의 경매 진행 여부나 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 향후 추가 경매 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 상 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 명확한 임대차 현황 파악이 어렵습니다. (다만, 해당 임차인은 대항력 없어 인수 부담은 없음)

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태의 차이: 건축물대장상 '업무시설'로 되어 있으나, 실제로는 주거용(오피스텔/다세대주택)으로 이용되고 있어, 추후 건축 관련 규제나 과태료 부과 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다. (다만, 이미 주거용으로 다수 이용되고 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 확인 필요)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역 및 상대보호구역(수영초등학교 관련)에 해당하여, 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동이라는 우수한 입지에 비교적 최신 연식(2021년 사용승인)의 건물이며, 주변 시세 대비 합리적인 감정가를 가지고 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 교통, 생활 편의 시설, 교육 시설 등 주거 환경 또한 양호합니다. 임차인 최미애는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로 권리 관계 또한 명확한 편입니다. 다만, 공동담보 물건으로서 상당한 채무가 설정되어 있다는 점, 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태의 차이가 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산 수영구 광안동, 수영역 역세권, 수영초등학교 인근

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태 양호

* 합리적 감정가: 최근 매매 시세 대비 경쟁력 있는 가격

* 확실한 권리 관계: 임차인 대항력 없음으로 보증금 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 7월)는 2.48억~2.63억 원 (면적 17.38㎡~25.25㎡) 수준이며, 본건의 전용면적(28.55㎡)은 이보다 넓습니다. 본 건의 감정가 242,000,000원은 비교 사례의 하단부에 해당합니다. 건물 연식이 최신축임을 감안하면, 시세보다 낮은 감정가에서 시작하는 것이 유리할 수 있습니다. 다만, 공동담보 물건의 상당한 채무 규모를 고려하여 무리한 경쟁은 지양해야 합니다.

보수적인 접근으로 감정가를 기준으로 하되, 시세 상향 가능성을 반영하여 255,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.