나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5209 [9] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1109호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 ""대연역"" 북서측 인근에 위치하고,
주위는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(대연역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건내 제11층 제1101호외 로서,
외벽 : 대리석 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m
)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5209 (9)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1109호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

토지면적: 2.85㎡ (약 0.86평)

토지지분: 2.8530118432071028㎡ (약 0.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.04㎡ (약 6.97평) - 전용면적

건물지분: 23.04㎡ (약 6.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: -

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, 부산지하철 2호선 "대연역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 좋은 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

본건 건물 동측으로는 노폭 약 8미터, 북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(대연초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 9일 접수된 구포새마을금고의 근저당권(채권최고액 780,000,000원)입니다. 경매개시결정등기(2025.04.21.) 또한 말소기준권리에 의해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)에 대한 상세 정보가 없습니다. 일반적으로 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위 권리들을 인수하지 않으나, 별도의 인수되는 권리가 있는지 물건명세서 등을 통해 재확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-29

* 확정일자: 2021-03-29

* 배당신고일자: 2025-04-28

* 대항력: 없음

* 비고: -

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 전액(40,000,000원)을 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부요약

* 2020-11-12: 소유권보존 (주식회사이든건설)

* 2021-03-09: 소유권이전 (김성옥)

* 2021-03-09: 근저당권 (구포새마을금고, 780,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-04-21: 임의경매 (구포새마을금고, 650,000,000원)

등기부채권 총액: 780,000,000원.

1.3. 상권분석

* 시세 분석

본건이 위치한 부산 남구 대연동 지역은 경성대, 부경대, 동명대 등 대학가가 밀집해 있어 젊은 유동인구가 풍부하며, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 이든타워팰리스는 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 주변에 현대오피스텔(1990년 준공), 대경오피스텔(2024년 준공), 금양타임월드오피스텔 등 다양한 오피스텔이 있습니다.

제공된 정보에는 해당 물건의 최근 실거래가 정보가 명확히 기재되어 있지 않으나, 비슷한 시기에 준공된 오피스텔이나 주변 시세를 통해 추정해 볼 수 있습니다. 인근 '아이리스' 오피스텔은 2016년 준공되었으며, 다양한 평형대를 보유하고 있습니다. '이든타워팰리스'는 127세대 규모로, 2020년 준공되었습니다. 주변 시세 정보 탐색 결과, 12평형대 오피스텔의 경우 월세는 30만원~50만원, 전세는 5천만원~8천만원 선에서 거래되는 것으로 보입니다. 다만, 본건의 정확한 시세는 최근 실거래가 및 유사 물건의 매물가를 추가적으로 조사해야 합니다.

본건의 감정가는 124,000,000원이며, 이는 12평형대 오피스텔의 시세 범위를 고려할 때 경매 시점에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 임대 현황

현재 해당 호실에는 임차인 이지민 씨가 거주 중이며, 보증금 4천만원에 월세 30만원으로 계약되어 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 편의시설

대연역(부산지하철 2호선)이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 본건 건물 주변에는 롯데슈퍼프레시 대연점, 다양한 식당(대연모소리, 대연밀면족발 등), 은행, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 평화공원, UN기념공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 교육시설

대연초등학교가 인근에 위치하며, 감만중학교, 개금고등학교 등도 통학 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 혐오시설

현재까지의 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 교정 시설 등)은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계

말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'라고만 기재되어 있고 구체적인 내용이 없어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 건물 상태

2020년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 자체의 노후화 문제는 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 개인의 선호도에 따라 내부 인테리어 상태는 다를 수 있습니다.

* 시장 변동성

부동산 시장은 경기 변동, 금리 변화, 정부 정책 등에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 대연동 지역은 대학가와 함께 주거 선호도가 높은 지역으로 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 이든타워팰리스 오피스텔로, 지하철역 및 각종 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 건물 상태 또한 비교적 양호한 편입니다. 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 또한, 주변에 혐오시설이 없어 주거 환경이 쾌적한 점도 장점입니다. 감정가가 1억 2천 4백만원으로 책정되어 있어, 주변 시세를 고려할 때 충분한 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대연역 역세권, 다양한 생활 편의시설 및 교통망 이용 용이.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 상태 양호.

* 권리관계 명확: 인수할 보증금 및 특별한 제한물권이 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 주거 쾌적성: 주변 혐오시설 부재 및 평화공원 등 녹지 공간 인접.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로 예상 낙찰가 산정 용이.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 124,000,000원입니다.

현재 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

주변 오피스텔 시세 및 최근 거래 동향을 고려했을 때, 12평형대 오피스텔의 일반적인 매매가는 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 범위에 있을 것으로 추정됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 고려할 수 있으며, 약 125,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.