나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5209 [8] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1108호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 ""대연역"" 북서측 인근에 위치하고,
주위는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(대연역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건내 제11층 제1101호외 로서,
외벽 : 대리석 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m
)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 소재지 정보

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 1744-1번지, 이든타워팰리스 11층 1108호에 소재하고 있습니다. (도로명 주소: 부산광역시 남구 수영로219번길 9)

2.2. 물건 현황

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 건물 면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

* 토지 면적: 2.78㎡ (약 0.84평) (토지 지분: 2.7787146597902517㎡)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 해당 층수: 11층 (총 15층 건물)

2.3. 감정가 정보

* 감정가: 121,000,000원

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재, 부산지하철 2호선 "대연역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(대연역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(대연초등학교)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사 이든건설 (2020-11-12)

* 소유권 이전: 김성옥 (2021-03-09)

* 근저당 (말소기준권리): 구포새마을금고 (2021-03-09), 채권최고액 780,000,000원.

* 임의경매: 구포새마을금고 (2025-04-21), 청구금액 650,000,000원.

* 주택임차권 (말소): 이보라 (2025-05-29), 권리금액 50,000,000원. (등기부상 말소 확인됨)

* 등기부채권 총액: 830,000,000원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입/확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2025-05-26

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소 확인되었으며, 대항력이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 330,000원

* 전입/확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2025-05-29

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소 확인되었으며, 대항력이 없습니다.

4.3. 권리 인수 사항

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

* 본 물건은 부산지하철 2호선 대연역 인근의 상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설과 오피스텔, 공동주택이 밀집해 있습니다.

* 대연역 주변은 대학가 및 주거 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 상권이 활성화되어 있으며, 병원, 은행, 각종 식당 및 편의시설이 다수 분포하여 이용이 편리합니다.

* 인근 지역은 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있으며, 별도의 혐오시설에 대한 우려는 보고되지 않았습니다.

6. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 대연역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 대연역 주변의 상업 시설을 통해 은행, 병원, 식당, 쇼핑 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 대연초등학교, 부산예술중고등학교, 부산교육대학교 등이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

* 채권 최고액이 7.8억원으로 감정가(1.21억원) 대비 매우 높아, 채권 총액이 상당합니다.

* 임차인 현황에 기재된 임차인들이 있으나, 등기부상 모두 말소되었고 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 여부 및 추가적인 법적 문제 발생 가능성은 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

* 본 물건은 공동담보로 설정된 내역이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대연역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 주변 상권 또한 활발합니다. 등기부상 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산지하철 2호선 대연역 역세권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 잘 갖춰진 인프라: 주변 상업시설, 편의시설, 교통망이 발달하여 생활 만족도가 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 수요 증가에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가는 121,000,000원입니다.

* 본 물건과 동일한 "이든타워팰리스" 내 비슷한 면적(22.44㎡)의 오피스텔에 대한 최근 시세 분석 결과, 2026년 기준 1억 3,000만 원 ~ 1억 5,000만 원 사이에서 매물이 형성되어 있습니다. 구체적으로, 2026년 5월 등록된 인근 11층 1108호(22.44㎡) 매물이 1억 4,000만 원에 나와 있으며, 2025년 11월 분석 자료에서도 유사 면적의 거래가 1.3억 ~ 1.5억 원 범위에서 이루어졌음을 확인할 수 있었습니다.

* 상기 감정가 및 시세 분석, 그리고 인수할 권리 관계가 명확한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 대비 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 현재 시세 및 공개된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 경매 입찰 시에는 현장 조사, 법원 집행관 면담, 명도 가능성, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.