나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5209 [6] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 ""대연역"" 북서측 인근에 위치하고,
주위는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(대연역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건내 제11층 제1101호외 로서,
외벽 : 대리석 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m
)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5209 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구포새마을금고

감정가: 1억 7천 8백만원 (178,000,000원)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1, 이든타워팰리스 11층 1106호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하 1층 지상 15층 중 11층

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물면적: 33.02㎡ (약 10.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 권리관계 요약

등기부채권 총액: 8억 4천만원 (840,000,000원)

말소기준권리: 2021년 3월 9일 구포새마을금고 근저당 (7억 8천만원)

기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 임의경매 등기 존재 (모두 말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 교통

부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근에 위치하여 역세권 입지.

인근 버스정류장 이용 편리.

차량 접근 용이.

2.2. 주변환경

중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등 복합 주거 및 상업 지역.

동측 약 8미터, 북측 약 6미터 도로에 접함.

2.3. 건축물 정보

건물명: 이든타워팰리스

준공일: 2020년 10월 23일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 호수: 11층 1106호 (전유 면적: 33.02㎡)

총 세대수: 127세대

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

2020년 11월 12일 주식회사이든건설로부터 소유권보존 등기.

2021년 3월 9일 김성옥에게 소유권 이전 (매매).

3.2. 등기부상 권리 분석

말소기준권리인 구포새마을금고의 근저당 (2021.03.09, 780,000,000원)을 포함하여, 해당 경매 개시 결정 등기 (2025.04.21, 650,000,000원) 및 기타 근저당, 주택임차권 등기 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매수인은 인수할 등기부상 권리가 없음.

3.3. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인: 하 (하미란)

보증금: 60,000,000원

차임: 250,000원

전입일자/확정일자: 2024년 5월 21일

배당신고일자: 2025년 4월 29일

대항력: 없음

비고: 임차인이 대항력을 갖추지 못하였으므로, 보증금 회수에 대한 법적 보호를 받기 어렵고 명도 부담이 없을 것으로 판단됨. (주택임차권 등기는 말소 처리됨)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산 남구 대연동은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역임.

대연역을 중심으로 유동인구가 형성되어 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상권.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 환경.

4.2. 주변 상업시설

건물 자체 상가 및 인근 상업시설을 통해 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용 가능.

소규모 상권이지만, 대연역 인근의 중심 상업지 배후 수요 확보 가능.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 대연초등학교가 소재하여 통학이 편리한 편임 (상대보호구역).

대연역 주변으로 다수의 학원 등이 분포.

5.2. 편의시설

다양한 은행, 병원, 마트, 식당 등 편의시설 이용 가능.

대연역 주변 상업시설 이용 편리.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리관계상의 인수 부담은 없음.

6.2. 임차 관련 리스크

임차인 하 (하미란)은 대항력이 없어 명도 대상이 될 것으로 예상됨.

다만, 임차인이 전입일자 및 확정일자를 갖추고 배당신고를 하였으나 대항력이 없으므로, 명도 시점 및 절차에 대한 정확한 확인이 필요. (일반적으로 대항력 없는 임차인은 인도명령 대상이 됨)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수함.

건축된 지 약 4년 된 신축급 건물이며, 전용면적 33.02㎡ (약 10평)으로 1~2인 거주 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합함.

등기부상 권리관계가 깨끗하여 인수할 권리가 없다는 점은 큰 장점임.

임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, 실제 명도 절차 진행 시 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

부산 2호선 대연역 인근의 우수한 역세권 입지.

신축급 오피스텔로 상품성이 높음.

안정적인 권리관계로 명도 부담이 적을 것으로 예상.

주변 시세 대비 합리적인 감정가 (향후 시세 상승 기대).

일반상업지역으로 향후 지역 개발 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

해당 건물(이든타워팰리스)의 유사 면적 오피스텔 매매가는 대략 1억 6천만원 ~ 1억 9천만원 선에서 형성되어 있는 것으로 파악됨.

감정가는 1억 7천 8백만원으로, 현재 시세와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 판단됨.

9.2. 적정 입찰가 산정

인수할 보증금이 없고 권리관계가 명확하며, 신축급 건물임을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 있음.

다만, 보수적인 투자 관점에서 최근 시장 상황과 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 범위로 예상하며, 1억 6천 5백만원을 최적 입찰가로 고려해볼 수 있음.

최종 입찰가는 경매 당일의 입찰 분위기, 경쟁자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.