나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5209 [4] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 ""대연역"" 북서측 인근에 위치하고,
주위는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(대연역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건내 제11층 제1101호외 로서,
외벽 : 대리석 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m
)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5209 (4)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1104호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 176,000,000원

* 토지면적: 4.05㎡ (약 1.2평)

* 토지지분: 4.046719923437853㎡ (약 1.2평)

* 건물면적: 32.68㎡ (약 9.9평)

* 건물지분: 32.68㎡ (약 9.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, 부산지하철 2호선 '대연역'으로부터 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지에 해당합니다.

* 건축구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 15층 건물 내 제11층 제1104호입니다. 외벽은 대리석 및 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.

* 이용상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지형상 및 이용: 본건은 자체 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설의 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로접면: 본건은 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역(대연초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 9일 접수된 구포새마을금고의 근저당권 (채권금액 780,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부현황:

* 갑1: 소유권보존 (2020-11-12, 주식회사이든건설)

* 갑2: 소유권이전 (2021-03-09, 김성옥) - 매매

* 을3: 근저당권 (2021-03-09, 구포새마을금고, 780,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매개시결정 (2025-04-21, 구포새마을금고, 650,000,000원) - 말소

* 총 등기부채권액: 780,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 조보현 (조 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2024-06-07

* 확정일자: 2025-04-25

* 배당신고일자: 2025-05-02

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 인수되는 권리: 본건 경매로 인하여 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 입지: 부산지하철 2호선 대연역 역세권에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 주변: 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 다양한 상업시설이 밀집되어 있어 상권이 안정적으로 형성되어 있습니다.

* 업종: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 이는 주거 목적 또는 소규모 사업 운영 목적에 모두 적합합니다.

* 개발 잠재력: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 대연역을 중심으로 부산 시내외 주요 지역으로의 이동이 매우 편리하며, 다양한 노선의 버스 이용도 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사, 은행 등 생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 수월합니다.

* 교육: 본건 인근에 대연초등학교가 위치한 상대보호구역으로, 자녀 교육 환경에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인: 현재 거주 중인 임차인 조 님은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 원만한 합의를 위한 협상이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 사건 정보에 '공동담보'로 기재되어 있으나, 본 물건의 낙찰자가 해당 공동담보 물건 자체에 대해 추가적인 인수 부담을 지게 될 가능성은 낮습니다. 이는 통상적으로 채무자가 제공한 여러 담보물 중 일부가 경매에 나온 경우이며, 해당 물건의 권리 관계는 말소기준권리 하에서 정리되는 것이 일반적입니다.

* 토지이용제한: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다양한 공법상 제한사항이 적용됩니다. 이는 향후 건축이나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있으므로, 관련 법규에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동, 대연역 역세권이라는 뛰어난 입지를 자랑하는 오피스텔입니다. 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 거의 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 현재 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 리스크가 상대적으로 적습니다. 감정가는 176,000,000원으로 책정되었으며, 주변 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대연역 인근 역세권으로 높은 임대 수요와 안정적인 시세 유지 기대.

* 안정적인 상권: 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 상권의 안정성이 높음.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하에 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 보증금 인수 부담 없음.

* 향후 개발 잠재력: 일반상업지역에 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 176,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 부산 남구 대연동 이든타워팰리스 또는 유사 건물(전용면적 30~35㎡)의 최근 실거래가는 약 1억 8천만원에서 2억 1천만원 사이로 파악되었습니다. 특히 대연역 인근 오피스텔의 경우, 본건과 유사한 면적 및 층수의 거래가 약 1억 8천 5백만원에서 1억 9천 5백만원 범위에서 이루어진 것으로 확인됩니다.

이러한 시세를 고려할 때, 감정가는 현재 시장가와 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 판단됩니다. 인수 보증금 부담이 없고 명도 용이성이 높다는 점을 감안하여, 보수적으로는 감정가의 90% 수준인 약 1억 5천 8백 4십만원부터 감정가 수준인 1억 7천 6백만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 경매 시장에서의 입찰 경쟁 상황, 현장 조사를 통한 추가 정보, 그리고 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.