나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5209 [5] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 ""대연역"" 북서측 인근에 위치하고,
주위는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(대연역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건내 제11층 제1101호외 로서,
외벽 : 대리석 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m
)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5209 (5)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1105호

토지면적: 3.62㎡ (약 1.09평)

건물면적: 29.23㎡ (약 8.84평) - 전용면적

건물 층수: 총 15층 건물 중 11층

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 1억 5천 7백만원

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 대연동 소재, 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근에 위치.

주위 환경: 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(대연역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 9일 접수된 구포새마을금고 근저당권 (채권최고액 7억 8천만원).

경매 진행: 2025년 4월 21일 구포새마을금고의 임의경매 개시 결정 (채권액 6억 5천만원).

임차인 현황:

임차인: 백채은

보증금: 1억 2천만원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 28일

확정일자: 2024년 6월 5일

배당신고일자: 2025년 4월 28일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 백채은은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

주요 특징: 대연역 역세권 상권으로, 오피스텔 및 주거 밀집 지역의 배후수요를 기반으로 한 근린생활시설 수요가 존재합니다.

교통 접근성: 지하철 2호선 대연역과 인접하여 높은 유동인구를 확보할 수 있으며, 배후수요 흡수에 유리한 입지입니다.

인근 시설: 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 밀집하여 상권 활성화 가능성이 높습니다. 경성대, 부경대 등 대학가와도 인접하여 젊은 층의 수요도 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

교육시설: 대연초등학교가 인접해 있으나, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이 점은 지역 개발 및 신규 시설 설립에 영향을 줄 수 있으나, 물건 자체의 직접적인 가치 하락 요인으로 보기는 어렵습니다.

교통: 부산 지하철 2호선 대연역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되는 경매이므로, 동일 채무에 묶인 다른 물건들의 경매 진행 상황 및 가치 변동을 함께 고려해야 합니다. (채권 총액 7억 8천만원 대비 감정가 1억 5천 7백만원으로 담보 비율은 높으나, 추가 담보물건 존재 가능성).

임대 수요 변동성: 오피스텔은 경기 변동 및 공급량에 따른 공실률 증가 가능성을 항상 내포하고 있습니다.

혐오시설: 인근 지역에 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 투자 포인트

우수한 입지: 부산 지하철 2호선 대연역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

상품성: 2020년에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 깔끔한 상태 및 최신 시설 이용이 가능합니다.

권리관계 명확: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적으며, 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

미래 가치: 부산 남구 지역의 도시재생 사업 추진 및 대학가 인근이라는 점을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 부산 지하철 2호선 대연역 역세권이라는 뛰어난 입지를 바탕으로, 비교적 신축인 이든타워팰리스 내 오피스텔입니다. 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담이 없으며, 권리관계가 깔끔하여 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다. 주변 대학가와 상업시설의 발달로 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 부산 남구 지역의 도시재생 계획 등도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 공동담보 물건이라는 점과 향후 시세 변동 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 5천 7백만원

인수 보증금: 0원

시세 분석:

본 건과 유사한 면적(29.23㎡)의 이든타워팰리스 내 오피스텔 매물은 최근 약 1억 7천만원에서 1억 9천만원 선에서 거래되고 있거나 호가가 형성되어 있습니다.

월세는 보증금 1천만원에 월 60만원 ~ 80만원 수준으로 형성되어 있으며, 이를 바탕으로 환산 시 적정 매매가는 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 내외로 추정됩니다.

경매 물건의 감정가가 1억 5천 7백만원으로, 현 시세 대비 소폭 낮은 수준에서 시작하여 경쟁력이 있습니다.

예상 입찰가: 1억 6천 5백만원 ~ 1억 7천 5백만원

위 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 조사 결과를 바탕으로 산정되었습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 입찰자 수, 개별 물건의 상태 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 2024년 6월 28일 전입한 임차인 백채은 씨는 대항력이 없으나, 배당 여부에 따른 명도 과정을 주의 깊게 확인해야 합니다.1.물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5209 (5)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1105호

토지면적: 3.62㎡ (약 1.09평)

건물면적: 29.23㎡ (약 8.84평) - 전용면적

건물 층수: 총 15층 건물 중 11층

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 1억 5천 7백만원

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 대연동 소재, 부산지하철 2호선 대연역 북서측 인근에 위치.

주위 환경: 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(대연역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 9일 접수된 구포새마을금고 근저당권 (채권최고액 7억 8천만원).

경매 진행: 2025년 4월 21일 구포새마을금고의 임의경매 개시 결정 (채권액 6억 5천만원).

임차인 현황:

임차인: 백채은

보증금: 1억 2천만원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 28일

확정일자: 2024년 6월 5일

배당신고일자: 2025년 4월 28일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 백채은은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

주요 특징: 대연역 역세권 상권으로, 오피스텔 및 주거 밀집 지역의 배후수요를 기반으로 한 근린생활시설 수요가 존재합니다.

교통 접근성: 지하철 2호선 대연역과 인접하여 높은 유동인구를 확보할 수 있으며, 배후수요 흡수에 유리한 입지입니다.

인근 시설: 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 밀집하여 상권 활성화 가능성이 높습니다. 경성대, 부경대 등 대학가와도 인접하여 젊은 층의 수요도 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

교육시설: 대연초등학교가 인접해 있으나, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이 점은 지역 개발 및 신규 시설 설립에 영향을 줄 수 있으나, 물건 자체의 직접적인 가치 하락 요인으로 보기는 어렵습니다.

교통: 부산 지하철 2호선 대연역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되는 경매이므로, 동일 채무에 묶인 다른 물건들의 경매 진행 상황 및 가치 변동을 함께 고려해야 합니다. (채권 총액 7억 8천만원 대비 감정가 1억 5천 7백만원으로 담보 비율은 높으나, 추가 담보물건 존재 가능성).

임대 수요 변동성: 오피스텔은 경기 변동 및 공급량에 따른 공실률 증가 가능성을 항상 내포하고 있습니다.

혐오시설: 인근 지역에 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 투자 포인트

우수한 입지: 부산 지하철 2호선 대연역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

상품성: 2020년에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 깔끔한 상태 및 최신 시설 이용이 가능합니다.

권리관계 명확: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적으며, 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

미래 가치: 부산 남구 지역의 도시재생 사업 추진 및 대학가 인근이라는 점을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 부산 지하철 2호선 대연역 역세권이라는 뛰어난 입지를 바탕으로, 비교적 신축인 이든타워팰리스 내 오피스텔입니다. 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담이 없으며, 권리관계가 깔끔하여 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다. 주변 대학가와 상업시설의 발달로 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 부산 남구 지역의 도시재생 계획 등도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 공동담보 물건이라는 점과 향후 시세 변동 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 5천 7백만원

인수 보증금: 0원

시세 분석:

본 건과 유사한 면적(29.23㎡)의 이든타워팰리스 내 오피스텔 매물은 최근 약 1억 7천만원에서 1억 9천만원 선에서 거래되고 있거나 호가가 형성되어 있습니다.

월세는 보증금 1천만원에 월 60만원 ~ 80만원 수준으로 형성되어 있으며, 이를 바탕으로 환산 시 적정 매매가는 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 내외로 추정됩니다.

경매 물건의 감정가가 1억 5천 7백만원으로, 현 시세 대비 소폭 낮은 수준에서 시작하여 경쟁력이 있습니다.

예상 입찰가: 1억 6천 5백만원 ~ 1억 7천 5백만원

위 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 조사 결과를 바탕으로 산정되었습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 입찰자 수, 개별 물건의 상태 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 2024년 6월 28일 전입한 임차인 백채은 씨는 대항력이 없으나, 배당 여부에 따른 명도 과정을 주의 깊게 확인해야 합니다.

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