나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5209 [3] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 ""대연역"" 북서측 인근에 위치하고,
주위는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(대연역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건내 제11층 제1101호외 로서,
외벽 : 대리석 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m
)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5209 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 176,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1103호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.68㎡ (약 9.89평) (전용면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 세부정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물

건물 사용승인일: 2020년 10월 23일

총 세대수: 127호

총 면적: 4800.97㎡

건폐율: 79.57%

용적률: 976.71%

1.4. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, 부산지하철 2호선 "대연역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(대연역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역(대연초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2021년 3월 9일 접수된 구포새마을금고의 근저당권(을3)으로, 채권최고액은 780,000,000원입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본건과 관련된 임의경매개시결정은 2025년 4월 21일 구포새마을금고에 의해 접수되었습니다.

총 등기부채권액은 780,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 송두남

보증금: 30,000,000원

차임: 460,000원

전입일자: 2021년 12월 6일

확정일자: 2021년 11월 23일

배당신고일자: 2025년 7월 2일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 송두남 씨는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 대연동 일대는 부산지하철 2호선 대연역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역입니다.

인근에 대학교(경성대, 부경대)가 위치하고 있어 대학생 및 직장인을 대상으로 하는 오피스텔 수요가 꾸준히 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

대연역 상권을 중심으로 다양한 프랜차이즈 매장, 병원, 은행, 식당 등이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

대연역(2호선) 역세권에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있습니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육환경

본건은 대연초등학교의 상대보호구역 내에 위치하여 교육환경 보호에 관한 법률의 영향을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 본건의 경매 진행이나 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 임차인 현황

임차인 송두남 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않지만, 배당 신고된 금액이 보증금 전액을 만족시키지 못할 경우 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 관리 및 유지보수

2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 건물 노후화로 인한 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동 대연역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통, 생활 편의, 상권 등 입지 조건이 우수합니다.

상대적으로 신축 건물에 해당하며, 일반상업지역에 속하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 권리관계, 임차인 현황 등을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

대연역 도보 이용 가능한 초역세권 입지로, 직장인 및 학생들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 도심 접근성

부산 지하철 2호선을 이용한 부산 도심 및 주요 업무지구 접근성이 용이합니다.

8.3. 생활 인프라

주변에 형성된 풍부한 근린생활시설과 대중교통망은 생활의 편리성을 더해줍니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일한 이든타워팰리스 1103호 오피스텔의 경우, 현재 인근 부동산 시세 분석 결과, 최근 유사 면적의 오피스텔 매매가는 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 선에서 형성되고 있습니다.

토지 면적은 작으나 건물 전용면적(약 9.89평)과 입지를 고려할 때, 감정가 1억 7천 6백만원은 현재 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 176,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

현재 시세 추정가: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

고려사항: 공동담보 물건의 특성, 낙찰 후 명도 절차 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이를 바탕으로, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 감정가 이하 또는 약간 상회하는 수준인 1억 6천 5백만원 ~ 1억 7천 5백만원 사이를 고려해볼 수 있습니다. (이는 일반적인 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 권리 분석, 주변 시세 변동 등을 추가로 면밀히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.