나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5209 [7] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 ""대연역"" 북서측 인근에 위치하고,
주위는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(대연역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건내 제11층 제1101호외 로서,
외벽 : 대리석 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m
)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5209 (7)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1, 이든타워팰리스 11층 1107호

토지면적: 2.78㎡ (약 0.84평)

건물면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

특이사항: 공동담보

준공일: 2020년 10월 23일

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, 부산지하철 2호선 "대연역" 북서측 인근에 위치함.

* 주변은 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 있어 교통이 편리함.

* 본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2021년 3월 9일자 구포새마을금고 근저당(을3)임.

* 등기부등본상 을3 근저당 이후 순위의 권리(을5 주택임차권, 갑3 임의경매 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 임차인 김동현은 보증금 40,000,000원, 차임 320,000원이며, 전입일자 2024년 8월 26일, 확정일자 2024년 7월 19일이나 대항력은 없음.

* 임차인 주택도시보증공사는 보증금 40,000,000원, 차임 320,000원이며, 전입일자 2024년 8월 26일, 확정일자 2024년 7월 19일이나 대항력은 없음.

* 인수되는 보증금은 0원이므로 낙찰자가 별도로 인수할 임차인의 보증금은 없음.

* 등기부채권 총액은 820,000,000원임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

1.3. 상권분석

* 본건은 대연역 인근의 상업지역에 위치하며, 다양한 근린생활시설과 업무시설, 주거시설이 밀집해 있음.

* 건축물 정보에 따르면 주 용도는 업무시설이며, 1종 근린생활시설 용도로도 활용 가능한 토지임.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대연초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.4. 생활정보

* 부산 지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 있어 생활 편의성이 높음.

* 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 채무 불이행 시 추가적인 법적 조치가 발생할 가능성이 있음.

* 임대 관계가 미상이나, 임차인이 대항력이 없고 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등은 향후 건축 행위 시 고려해야 할 사항일 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 지하철 2호선 대연역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수함. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있으며, 인수해야 할 임차보증금이 없는 장점이 있음. 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 하나, 개별 물건 자체의 독립적인 가치는 높다고 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 대연역 초역세권 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 소형 면적으로 투자 부담이 적으며, 1인 가구 또는 소규모 사업장을 위한 사무실로 활용 가능.

* 명확한 권리관계로 안전한 투자가 가능하며, 인수할 선순위 권리나 임차보증금이 없음.

* 주변 상권 발달로 인한 시세 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 물건은 감정가 수준 또는 그 이상에서 거래될 가능성이 있습니다. 다만, 소형 오피스텔의 특성상 경매 물건의 경쟁률은 변동성이 클 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 121,000,000원을 기준으로 80% ~ 100% 범위 내에서 검토하는 것을 권장합니다.

* 감정가: 121,000,000원

* 추천 입찰가 범위: 96,800,000원 ~ 121,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.