나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5209 [2] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 ""대연역"" 북서측 인근에 위치하고,
주위는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(대연역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건내 제11층 제1101호외 로서,
외벽 : 대리석 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자체 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m
)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5209 (2)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1, 이든타워팰리스 11층 1102호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 내 제11층 제1102호

면적:

* 토지 면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

* 토지 지분: 4.0467㎡ (약 1.22평)

* 건물 면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

* 건물 지분: 32.68㎡ (약 9.89평)

감정가: 176,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산지하철 2호선 "대연역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(대연역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(대연초등학교)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 9일 접수된 구포새마을금고 근저당권 (채권최고액 780,000,000원)

* 경매 채권자: 구포새마을금고

* 총 채무액: 약 810,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 인수되는 권리: 없음. (물건명세서 상 지상권 외 인수되는 권리 없음. 등기부 상 주택임차권(이예원, 30,000,000원)도 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 29,000,000원

* 차임: 460,000원

* 전입/확정 일자: 2022-04-18

* 배당신고 일자: 2025-06-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 29,000,000원

* 차임: 460,000원

* 전입/확정 일자: 2022-04-18

* 배당신고 일자: 2025-10-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정 일자: 2022-04-18

* 배당신고 일자: 2025-05-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. (본 물건 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 인근으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 유동인구: 부산 지하철 2호선 대연역 역세권에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 지역입니다.

* 주변 건물 현황: 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하여 배후 수요가 다양합니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 단지 내 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 대연초등학교와 인접해 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호받고 있습니다.

* 의료 시설: 인근 종합병원 및 병의원 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (추가 검색 필요)

* 교통: 부산 지하철 2호선 대연역을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 주변 시설: (지도 검색 결과) 대연역 주변 상업 및 주거 밀집 지역으로, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 채무 총액이 감정가를 상회하는 수준으로, 경매 진행 시 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 공동 담보 물건: 본 건은 공동 담보로 제공된 물건으로, 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 진행 또는 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 존재: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 모든 보증금에 대한 배당을 받지 못할 경우 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. (하지만 본 건은 인수 보증금 0원입니다.)

* 오피스텔 공실 위험: 오피스텔 시장의 공실률 및 경기 변동에 따라 임대 수익이 불안정할 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 대연역 도보 거리 역세권으로, 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 우수한 건축 연도: 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 최신식 건축물에 해당합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로 권리 관계가 명확합니다.

* 안정적인 임대 수요: 대연동 지역은 직장인 및 학생들의 임대 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

1.7. 종합 의견

부산 남구 대연동의 대연역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 비교적 신축 건물이며, 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, 높은 채무 총액과 공동 담보 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 이해 관계자들의 배당 여부 및 최종 낙찰가를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산출에 한계가 있습니다. 본 건의 감정가는 176,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

본 건과 유사한 면적(30~35㎡)의 오피스텔이 부산 남구 대연동 일대에서 현재 시세 기준으로 약 1억 6천만 원 ~ 1억 9천만 원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 이를 바탕으로, 본 건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

입찰 희망 가격은 주변 시세, 본 건의 관리 상태, 예상 임대 수익률, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적인 접근을 위해서는 감정가 이하에서 시작하되, 경쟁률을 고려하여 보수적인 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 185,000,000원 (이는 시세 분석에 기반한 참고용이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 상황을 반영하여 조정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.