나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5722 [4] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층309호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리에 소재하는 정관중학교 남동측 인근에 위치하는 서진프라자1동 3층 301호 외 3개호로서 주위는 상업업무용시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 3층 301호 외 3개호로서
외벽: 복합판넬 및 치장석 마감
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(4) 공히 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 40미터 내외, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2025타경5722 (4)

소재지

부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층 309호

용도

근린상가

감정가

207,000,000원

면적

토지면적 13.95㎡ (약 4.22평)

토지지분 13.950468174504143㎡ (약 4.22평)

건물면적 68.04㎡ (약 20.59평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

등기부채권 총액

3,094,000,000원

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8번지에 위치하며, 정관중학교 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 상업업무용시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용 상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지이며, 현재 상업용 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

도로 상황

남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 광로, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 중로, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 보행자 전용도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을3, 2018년 5월 31일 접수된 부산은행 근저당 (채권액 1,694,000,000원)입니다.

주요 권리 내역

- 소유권 보존: 주식회사와이에스에이치기업 (2016-01-22)

- 근저당: 부산은행 (2018-05-31, 말소기준권리), 장동수 (2021-04-23, 말소)

- 압류: 기장군 (2025-07-16, 말소), 울주군 (2026-04-16, 말소)

- 임의경매: 유에스제십이차유동화전문 (2025-08-19, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

인수되는 보증금

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

건물 용도 및 주변 상업시설

본 물건은 제1종 근린생활시설로 이용 가능한 상가입니다. 주변에 상업업무용시설, 근린생활시설, 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적인 고객 기반이 풍부한 지역입니다.

잠재적 고객 기반

인근 아파트 단지 주민 및 상업 시설 이용객을 주요 잠재 고객으로 볼 수 있으며, 지속적인 개발로 인해 향후 배후 수요 증가가 예상됩니다.

토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 층수

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며, 본 물건은 3층 309호입니다.

이용 상태

감정평가 시점 기준, 본 건은 공부상 근린생활시설이나 기준 시점 현재 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

내외부 마감 및 설비

외벽은 복합판넬 및 치장석 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 급배수 및 위생 설비, 화재 경보 시설, 소화전, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 장기화 가능성

현재 공실 상태로, 향후 임차인 유치에 어려움이 있거나 공실이 장기화될 경우 초기 수익 창출에 차질이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성

임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 보증금 없는 월세 임차인 등 특수한 형태의 임대차가 있을 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

복잡한 권리 관계

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 인수 부담

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 가치 등을 철저히 확인하여 낙찰 후 인수해야 하는 부담이 있는지 판단해야 합니다.

인근 환경 조사 결과

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 직접적인 영향을 미치는 혐오시설이나 환경적 저해 요소는 파악되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 간접적인 영향을 확인할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍의 상업 및 주거 지역에 인접한 근린상가로, 입지 조건 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 신도시 개발에 따른 잠재적 성장 가능성과 함께, 주변 상업 시설 및 아파트 단지의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

하지만 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명하고, 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 복잡한 권리 관계 역시 주의 깊은 분석을 요구합니다.

8. 투자 포인트

지역 성장 잠재력: 정관 신도시의 지속적인 발전 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대.

우수한 접근성: 다양한 도로 조건과 대중교통망 확보.

상업 활동 적합 지역: 일반상업지역으로 상업 시설 운영에 유리.

공실 해소 시 수익 창출: 적극적인 임차인 확보 및 관리로 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원

예상 입찰가는 현재 물건의 공실 상태, 불확실한 임대 관계, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등의 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 선행한 후, 감정가 대비 65% ~ 75% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 권장합니다.

이는 대략 140,000,000원에서 155,000,000원 사이로, 인수 보증금은 0원이므로 제외하고 산정하였습니다. 최종 입찰가 결정은 전문가의 심층적인 분석과 판단을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.