나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5722 [3] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리에 소재하는 정관중학교 남동측 인근에 위치하는 서진프라자1동 3층 301호 외 3개호로서 주위는 상업업무용시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 3층 301호 외 3개호로서
외벽: 복합판넬 및 치장석 마감
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(4) 공히 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 40미터 내외, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5722 (3)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층308호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 299,000,000원

* 토지면적: 20.21㎡ (약 6.11평)

* 토지 지분: 20.212186252830957㎡ (약 6.11평)

* 건물면적: 98.58㎡ (약 29.81평)

* 건물 지분: 98.58㎡ (약 29.81평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항:

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리에 소재하며, 정관중학교 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 상업업무용시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형으로 상업용 건물 부지로 이용 중임.

* 본건 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로, 3층 308호에 해당함.

* 남동측으로 노폭 약 40미터, 북서측으로 노폭 약 15미터, 남서측으로 노폭 약 20미터의 보행자 전용도로와 접하고 있어 도로 조건이 양호함.

* 토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 광로, 중로, 특수도로와 접하고 있음.

* 일반경관지구, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등에 속해 있음.

1.2. 권리분석

* 본 건물의 말소기준권리는 2018년 5월 31일 접수된 부산은행의 근저당권(을3)임.

* 등기부등본상 소유권보존(2016-01-22) 이후 설정된 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액은 3,094,000,000원으로, 감정가 대비 높은 편임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 정보가 부족하여 추가 확인이 필요함.

* 임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 파악되었으나, 임대관계는 현재 미상임.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 정관읍은 신도시로서 상업업무용시설, 근린생활시설, 주거단지가 복합적으로 형성되어 있음.

* 일반상업지역 내에 위치하여 상업 활동에 유리하며, 제1종근린생활시설 용도로 이용 중임.

* 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 뛰어나며, 유동인구 확보에 유리한 입지임.

* 주변에 아파트 단지들이 다수 분포하여 배후 수요가 확보된 지역임.

* 택지개발지구 내에 포함되어 있어 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 정관중학교가 인근에 소재하여 교육 환경에 대한 접근성이 있음.

* 주변 지역은 신도시 특성상 생활 편의시설(카페, 영화관 등)이 갖춰져 있으며, 가족 단위 거주에도 적합한 환경을 제공하는 것으로 파악됨.

* 검색 결과, 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 건물이 공실 상태이나, 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있음. 인수 보증금 합계가 0원이지만, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 함.

* 유동화물건, 공동담보: 채권 구조가 복잡할 수 있으며, 담보물의 가치 평가 및 권리 관계 확인에 있어 보다 신중한 접근이 필요함.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 정보가 부족하여, 실제 지상권의 존재 여부 및 그로 인한 제한사항 확인이 필수적임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 기장군 정관읍의 핵심 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 양호한 입지 조건과 주변 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 철근콘크리트조 8층 건물 중 3층에 위치하며, 면적 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상 및 지상권 등 확인되지 않은 권리에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 유동화물건, 공동담보 등의 특수성을 감안하여, 입찰 전 현장 방문 및 권리 분석을 심도 있게 진행하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 성장 잠재력이 높은 신도시 내 일반상업지역에 위치.

* 대로변 및 다양한 폭의 도로에 접하여 뛰어난 접근성 확보.

* 주변 아파트 단지 및 상업시설 밀집으로 인한 안정적인 배후 수요 예상.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 299,000,000원에서 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로, 현장 조사 결과, 상권 분석, 권리 분석, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.