나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5722 [2] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리에 소재하는 정관중학교 남동측 인근에 위치하는 서진프라자1동 3층 301호 외 3개호로서 주위는 상업업무용시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 3층 301호 외 3개호로서
외벽: 복합판넬 및 치장석 마감
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(4) 공히 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 40미터 내외, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5722 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유에스제십이차유동화전문

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 3층 307호

건물명: 서진프라자 1동

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 (지상 8층, 지하 2층)

사용승인일: 2016년 01월 14일

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.41㎡ (약 6.18평)

토지 지분: 20.4090182552931㎡ (약 6.18평)

건물 전용면적: 99.54㎡ (약 30.11평)

건물 지분: 99.54㎡ (약 30.11평)

1.4. 감정가

감정가: 302,000,000원

1.5. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8번지에 위치하며, 정관중학교 남동측 인근에 소재합니다.

주위는 상업업무용시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 상업 활동 및 주거 생활이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 광로, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 중로, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류, 중로2류, 특수도로, 일반경관지구, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있어 다양한 개발 및 이용 행위에 대한 법적 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사와이에스에이치기업 (2016-01-22)

* 근저당 (말소기준권리): 부산은행 (2018-05-31, 1,694,000,000원)

* 근저당: 장동수 (2021-04-23, 1,400,000,000원)

* 압류: 기장군 (2025-07-16)

* 임의경매: 유에스제십이차유동화전문 (2025-08-19, 1,209,119,961원)

* 압류: 울주군 (2026-04-16)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 3,094,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 입지

본건은 제1종근린생활시설로 용도 지정된 상가 건물입니다.

부산 기장군 정관읍의 중심 상업 지역에 위치하며, 배후 주거 단지 및 인근 상업 시설과의 연계를 통해 잠재력을 가집니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 다양한 상업업무용 시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하여 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 혐오시설이 위치할 가능성은 낮습니다.

(추가 검색 결과: 현재까지 해당 소재지 주변에서 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 차량을 이용한 접근도 용이한 편입니다.

5.2. 주변 편의시설

아파트 단지 및 근린상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

정관중학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본건은 유동화 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행이나 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 불분명한 임대차 관계

임차인 현황 상 인수 보증금이 없으나, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있습니다. 이는 명도 협상 시 또는 점유자 문제 발생 시 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 경쟁 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 근린상가 건물로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

건물 자체는 비교적 신축(2016년 준공)이며, 주변 상권 또한 개발이 진행 중인 지역입니다.

다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 등기부 채권 총액이 매우 높다는 점은 경매 진행 시 및 낙찰 후 고려해야 할 주요 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 정관 신도시 내 상업 지역 내 위치

* 일반상업지역, 방화지구 등 입지적 가치

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공)

* 우수한 도로 접근성 및 주변 편의시설

9. 예상 입찰가

감정가: 302,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 현장 조사를 통한 명도 가능성, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 등기부 채권 총액이 매우 높으므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.