나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1015 [2] 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오판매시설 2층230호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 '동삼2동 행정복지센터' 북측에 인접하고 있으며, 주위는 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층 제229호 외 1개호로서,
(사용승인일 2022.04.28)

외벽 : 치장석 붙임 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

판매시설(상호 : 뉴욕스시)으로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측 및 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 일반상업지역(2015-08-05), 방화지구(2013-06-19), 제1종지구단위계획구역(2015-08-05), 소로1류(폭 10m~12m)(2018-02-21)(도시관리계획(지구단위계획)변경결정)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-02-21)(도시관리계획(지구단위계획)변경결정)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-02-21)(도시관리계획(지구단위계획)변경결정고시)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2018-02-21)(도시관리계획(지구단위계획)변경결정)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2015-08-05)<도시개발법>, 역사문화환경보존지역(2024-04-26)((2구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-04-26)((3구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 본건 기호(1,2)는 경계벽을 임의로 제거한 뒤 2개호를 일괄하여 이용중이나, 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 및 건축물현황도에 의해 위치와 면적이 특정 가능하고, 경계벽의 철거가 일시적인 것으로 인정되며, 해당 철거된 경계벽의 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 것으로 사료되어 구애없이 평가하였음.

물건 비고

대지권의 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음.
판매시설(상호:뉴욕스시)이 2개호를 일괄하여 이용중이나 집합건출물대장, 등기사항전부증명서 및 건축물현황도에 의해 위치와 면적이 특정가능하고, 경계벽의 철거가 일시적인 것으로 인정되며, 해당 철거된 경계벽의 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 것으로 사료됨(감정평가서참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1015 (2)

소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오 판매시설 2층 230호

용도: 근린상가 (판매시설)

채권자: 부OOO (부산은행)

3. 감정가 및 면적

감정가: 308,000,000원

토지 면적: 14.52㎡ (약 4.39평)

건물 면적: 50.80㎡ (약 15.37평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1. 입지조건

2. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 '동삼2동 행정복지센터' 북측에 인접하고 있습니다.

주위에는 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

부산오션시티푸르지오는 한국해양과학기술원, 해양수산개발원, 국립해양조사원 등 13개 기관 및 2600여 명이 근무하는 동삼혁신도시의 배후단지로 주목받고 있습니다.

3. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준입니다.

본 건은 동측, 서측, 남측, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역, 역사문화환경보존지역(2구역, 3구역) 등에 해당합니다.

1. 권리분석

2. 말소기준권리 및 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 07월 08일 접수된 부산은행 근저당권 (금 469,700,000원)입니다.

등기부채권 총액: 469,700,000원입니다.

주요 등기사항:

* 소유권 보존 (하버시티개발주식회사)

* 소유권 이전 (김소라)

* 근저당권 (부산은행, 말소기준권리)

* 임의경매 개시결정 (부산은행)

3. 임차인 현황

* 임차인: 오진목 (오 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 06월 16일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계 (감정평가 요약 기준): 0원

* 주의사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 감정평가 요약 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰 시 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 실제 명도 과정에서의 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

대지권의 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기가 존재하는 것으로 기재되어 있습니다. (물건명세서 참고사항)

1. 상권분석

2. 현재 이용 상태 및 상호

본 건은 현재 '뉴욕스시'라는 상호로 판매시설로 이용 중입니다.

집합건축물대장, 등기사항전부증명서 및 건축물현황도상 2개 호수(229호, 230호로 추정)를 임의로 경계벽을 철거하여 일괄하여 이용하고 있는 것으로 사료됩니다. 경계벽 철거는 일시적인 것으로 판단되며, 복원 비용이 과다하지 않을 것으로 보입니다.

3. 주변 상권 및 배후수요

단지 내 상업시설이 있으며, 주변에 각종 근린생활시설과 공동주택이 밀집해 있어 기본적인 유동인구 및 고정수요 확보가 가능합니다.

특히 한국해양과학기술원 등 동삼혁신도시에 근무하는 직장인들을 배후수요로 기대할 수 있습니다.

1. 생활정보

2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제2층에 위치합니다.

사용승인일은 2022년 04월 28일입니다.

외벽은 치장석 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창호입니다.

위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 주변 시설 및 편의시설

* 단지 내 상업시설, 호텔 시설 (레스토랑, 연회장 등)

* 인근 교육 시설: 한국해양대학교, 부산해사고

* 공공 시설: 동삼2동 행정복지센터 [감정평가서]

* 쇼핑/문화 시설: 부산 롯데타운 (롯데백화점, 롯데마트), 홈플러스, 자갈치시장, 국립해양박물관, 동삼동패총전시관

* 관광 시설: 태종대, 흰여울마을

* 의료 시설: (검색 결과에 특정되지 않음)

4. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 검색 결과 상, 본 건 인근에 특별히 언급되거나 파악된 혐오시설은 없습니다.

1. 잠재적 리스크

2. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

오진목 임차인은 2022년 6월 16일 전입(사업자 등록)하여 대항력을 갖추고 있습니다. 감정평가서상 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

3. 별도 등기 인수

물건명세서에 '대지권의 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음'이라고 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 등기를 인수해야 합니다. 이는 추가적인 비용 발생 또는 권리 제약으로 이어질 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

4. 2개 호수 일괄 이용

현재 2개 호수(229호, 230호 추정)를 경계벽을 철거하여 일괄 사용 중입니다. 원상복구 비용은 과다하지 않을 것으로 보이나, 현 임차인과의 협의 또는 복구 계획 수립이 필요할 수 있습니다.

1. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 건물 내 판매시설로, 비교적 깨끗한 상태와 활용성을 기대할 수 있습니다. 부산오션시티푸르지오 단지 내 상가로서, 동삼혁신도시의 배후수요와 주변 관광자원을 활용할 수 있는 입지적 강점을 가집니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 보이며, 다만 말소되지 않는 별도 등기가 있어 권리관계 분석에 신중해야 합니다. 2개 호수를 일괄 사용하여 즉시 영업이 가능한 상태로 보입니다.

1. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인) 내 상가로 관리 용이성 및 활용도 높음.

* 동삼혁신도시의 직장인 수요 및 영도 관광객 등 풍부한 유동인구 및 배후수요 기대.

* 현재 2개 호수를 일괄 사용하여 별도 비용 없이 즉시 영업 가능 (현 임차인과의 관계 고려).

* 오션뷰 상가로서 차별화된 경쟁력 보유 가능성.

1. 예상 입찰가

감정가: 308,000,000원

인수 보증금 (명시된 정보 기준): 0원

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하고, 말소되지 않는 별도 등기가 있어 권리 분석 및 명도에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 제시된 '인수 보증금 합계 0원'을 기준으로 입찰가를 산정하되, 실제 인수될 수 있는 권리나 명도 관련 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 통상적인 경매 시장 상황 및 본 건의 특수성을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예상 범위: 약 246,400,000원 ~ 277,200,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.