나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10299 [1] 울산광역시 남구 야음동 943 번영로하늘채센트럴파크 101동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 "여천초등학교" 북서측 인근에 위치하는 번영로하늘채센트럴파크 101동 2층 204호이며 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콩크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건중 2층 204호로서,
외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽: 벽지바름, 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수시설,상하수도설비,전기설비,난방설비, 승강기설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 인접도로와 대체로 등고평탄하며 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 도로망상태 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-11-23)(대현2지구 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),가축사육제한구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계
임대관계는 미상입니다.
2.기타
없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2024타경10299 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 남구 야음동 943 번영로하늘채센트럴파크 101동 2층204호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 토지면적

40. 09㎡ (약 12.12평)

1.5. 건물면적

74. 71㎡ (약 22.59평)

해당 물건의 전용면적은 74.71㎡(약 22.59평)입니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 감정가

625,000,000원

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

부OOO

1.10. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 "여천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 번영로하늘채센트럴파크 101동 2층 204호입니다.

2.2. 주위환경

주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.3. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-11-23)(대현2지구 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역입니다.

2.5. 혐오시설 및 주변환경

별도로 명시된 혐오시설 정보는 없으며, 주변은 일반적인 주거 및 상업 복합 지역으로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 보존: 김은하 (2022-07-01)

* 소유권 이전: 임승현 (2023-05-03, 매매)

* 근저당 (말소기준권리): 국민은행 (2023-05-03, 290,400,000원)

* 근저당: 부산은행 (2023-06-15, 55,000,000원, 말소)

* 근저당: 중소기업은행 (2023-08-07, 456,000,000원, 말소)

* 임의경매: 부산은행 (2024-12-27, 51,188,510원, 말소)

3.2. 말소기준권리

국민은행 근저당 (2023-05-03 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 801,400,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 야음동 번영로하늘채센트럴파크 인근은 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 지역 특성

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 지역 발전 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 인근에 여천초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 주거 편의시설

* 건물 내 승강기, 위생, 급배수, 상하수도, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5.3. 주변 시설

* 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채권 총액이 801,400,000원으로 매우 높아, 향후 채권자 간의 이해관계 조율이나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 야음동에 위치한 아파트로, 여천초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 준공된 지 오래되지 않아(사용승인일 2022년 4월 21일) 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 대규모 단지에 속해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 채권 총액이 감정가를 상회하는 높은 수준이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 또한 임대 관계가 미상으로 확인되어 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 4월에 사용 승인된 비교적 신축급 아파트입니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하며 초등학교가 인접해 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 잠재적 가격 상승: 지역 개발 계획 및 신축 아파트라는 이점을 바탕으로 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 625,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 상황을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 500,000,000원 ~ 562,500,000원 사이에서 적극적으로 고려해 볼 수 있습니다. 단, 유동화 물건의 특성과 명도 관련 리스크, 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.1.물건기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2024타경10299 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 남구 야음동 943 번영로하늘채센트럴파크 101동 2층204호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 토지면적

40. 09㎡ (약 12.12평)

1.5. 건물면적

74. 71㎡ (약 22.59평)

해당 물건의 전용면적은 74.71㎡(약 22.59평)입니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 감정가

625,000,000원

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

부OOO

1.10. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 "여천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 번영로하늘채센트럴파크 101동 2층 204호입니다.

2.2. 주위환경

주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.3. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-11-23)(대현2지구 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역입니다.

2.5. 혐오시설 및 주변환경

별도로 명시된 혐오시설 정보는 없으며, 주변은 일반적인 주거 및 상업 복합 지역으로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 보존: 김은하 (2022-07-01)

* 소유권 이전: 임승현 (2023-05-03, 매매)

* 근저당 (말소기준권리): 국민은행 (2023-05-03 접수, 290,400,000원)

* 근저당: 부산은행 (2023-06-15 접수, 55,000,000원, 말소)

* 근저당: 중소기업은행 (2023-08-07 접수, 456,000,000원, 말소)

* 임의경매: 부산은행 (2024-12-27 접수, 51,188,510원, 말소)

3.2. 말소기준권리

국민은행 근저당 (2023-05-03 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 801,400,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임대 관계가 미상으로 확인되므로, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 야음동 번영로하늘채센트럴파크 인근은 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 지역 특성

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 지역 발전 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 인근에 여천초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 주거 편의시설

* 건물 내 위생 및 급배수시설, 상하수도설비, 전기설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5.3. 주변 시설

* 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차상 복잡성이 있을 수 있으며, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 실제 임대 관계가 미상으로 확인되어 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채권 총액이 801,400,000원으로 감정가를 크게 상회합니다. 이는 해당 물건에 대한 채무 부담이 높음을 의미하며, 경매 진행 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 야음동에 위치한 번영로하늘채센트럴파크 아파트로, 2022년 4월 21일에 사용 승인된 신축급 주거용 건물입니다. 여천초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 본 건은 유동화 물건으로서 절차상의 복잡성이 존재할 수 있으며, 등기부상 채권 총액이 801,400,000원으로 매우 높은 편입니다. 또한, 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 4월에 사용 승인되어 비교적 최신 상태의 주거 환경을 제공합니다.

* 우수한 학군 및 생활 환경: 초등학교 인접 및 다양한 편의시설로 인해 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 시장 대비 경쟁력 있는 가격 가능성: 경매를 통한 취득 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 기회를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 625,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준인 500,000,000원 ~ 562,500,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 명도 관련 잠재적 리스크, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.