나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1545 [2] 울산광역시 동구 화정동 650-2 명성블루빌 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 '화진초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 중 제4층 제401호외1개호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 장방형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

단지 주변 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1545 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한마음새마을금고)

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 동구 화정동 650-2, 명성블루빌 4층 403호

(신 주소: 울산광역시 동구 방어진순환도로 586, 4층 403호)

용도: 오피스텔 (집합건물)

감정가: 167,000,000원

토지면적: 15.21㎡ (약 4.60평)

건물면적: 79.56㎡ (약 24.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 특이사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 '화진초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 제4층 제403호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. (사용승인일: 2012년 06월 13일)

2.4. 이용 상태

본건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용 상태

대체로 평탄한 장방형 토지로, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로 상태

단지 주변 가로망 상태는 보통으로 평가됩니다.

2.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

2.9. 공부와의 차이

등기사항 및 건축물대장과의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리는 2012년 11월 29일 접수된 한마음새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

본 물건은 임의경매로 진행되었으며, 매각으로 인해 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 근저당권(을1, 을2), 임의경매개시결정(갑9) 등 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

울산 동구 화정동에 위치하며, 학교, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 주거 및 상업 기능을 동시에 갖춘 입지입니다.

4.2. 교통 및 접근성

주요 도로에 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용 또한 용이합니다.

4.3. 잠재적 수요

인근 학교 및 주거 단지, 상업 시설과의 연계를 통해 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

화진초등학교가 북동측 인근에 위치하여 통학이 편리한 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교통 접근성

차량 및 대중교통 이용이 모두 편리하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

현재 임차인이 거주 중일 가능성이 있으나, 보증금 및 차임 등 임대 조건이 명확하게 확인되지 않았습니다. 따라서 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 건축물 노후화

건물 사용승인일이 2012년으로, 연식이 10년 이상 경과함에 따라 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 지역 개발 및 환경

화정동 일대는 대규모 도시 개발 사업 계획이 논의되고 있으며, 과거 공업 도시의 특성상 산업 단지에서 발생하는 환경적 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 다만, 본 물건 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 동구 화정동의 준수한 입지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안전한 권리 관계

모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 분석은 투자자가 안심하고 접근할 수 있는 큰 장점입니다.

8.2. 우수한 입지 조건

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 초등학교와 가까워 주거 환경 역시 양호합니다.

8.3. 가격 메리트

감정가 167,000,000원 대비 최근 실거래가는 220,000,000원으로, 시세 대비 낮은 감정가가 책정되어 있어 가격 메리트가 높다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(전용 84.84㎡)의 명성블루빌 오피스텔이 2026년 3월 9일에 2억 2,000만 원에 거래된 사례가 있습니다. KB부동산의 일반가 시세는 2억 1,300만 원으로 확인됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 1억 6,700만 원 대비 현재 시세는 2억 1,300만 원 ~ 2억 2,000만 원 수준으로 파악됩니다.

임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 고려하고, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위해서는 감정가의 100% ~ 110% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 1억 7,000만 원 ~ 1억 9,000만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통해 정확한 상태를 확인하고, 경쟁 물건 및 당시 경매 분위기를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.