나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12368 [2] 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 1층111호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 ""양산국유림관리소"" 동측 인근에 위치하는
현칭'금강프라자 1층 110호, 1층 111호로서 주변은 근린생활시설, 업무시설, 판매시설,
아파트 등으로 형성된 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 1층 110호, 111호로서
외 벽 : 복합판넬 및 스톤코트 마감 등.
내 벽 : 내부 인테리어 등
창 호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

건축물대장상 교육연구시설(현황 '공실')로 이용중임.

설비내역

공동위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위취한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 35미터 , 남측으로 폭 약 12미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35-40m)(접합), 중로3류(폭 12-15m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

본건은 110호와 111호가 경계 구분없이 일체로 이용중이나, 집합건축물대장 평면도
등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도
등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이하여 구분건물로서의 독립성이
인정되는 바, 정상평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 본 건 부동산은 110호와 경계 구분 없이 일체로 이용 중이나, 집합건축물대장 평면도 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이하여 구분건물로서의 독립성이 인정되어 정상평가함
2. 본 건 부동산은 건축물대장상 용도는 교육연구시설이나 타용도변경예정 시 관할시청에 문의 확인 필요
3. 본 건 부동산은 현재 내부 인테리어 공사 중 중단된 상태로 보임(2025.9.25. 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12368 (2)

소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 1층111호

건물 용도: 교육연구시설 (건축물대장상)

감정가: 377,000,000원

토지 면적: 16.63㎡ (약 5.03평)

건물 면적: 51.68㎡ (약 15.63평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

등기부채권 총액: 674,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7, 금강프라자 1층 111호에 소재합니다. 양산국유림관리소 동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 아파트 등이 혼재된 상업지역을 형성하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며 제반 교통 사정은 양호한 편입니다. 본건 북측으로는 폭 약 35미터, 남측으로는 폭 약 12미터의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 상태: 평지에 위치한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 일반철골구조 및 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 1층에 해당합니다. 외벽은 복합판넬 및 스톤코트 마감이며, 내벽은 내부 인테리어 상태입니다. 창호는 강화유리 창호로 되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 9일 접수된 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등 특별한 권리관계가 있을 수 있으므로 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 확인하시기 바랍니다.)

* 등기부채권 총액: 을1 근저당(부산은행, 384,000,000원), 을4 근저당(중소기업은행, 290,000,000원), 갑6 압류(금정세무서장), 갑7 임의경매(더블유비2309유동화전문) 등 총 674,000,000원의 채권이 등기되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 아파트 단지 등이 밀집한 상업지역 내에 위치하여 잠재적 이용 가치가 높습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로와 중로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 건축물대장상 용도는 교육연구시설이나, 현황 및 실제 등록 용도에 대한 정확한 확인이 필요합니다. (건축물대장상 제1종근린생활시설로 등록된 것으로 보입니다.)

1.4. 생활정보

* 본건은 양산국유림관리소 인근에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지와 상업시설이 발달해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 인테리어 공사 중단 상태: 2025년 9월 25일 현황조사 당시 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로 확인되었습니다. 공사 완료 및 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 용도 변경 관련 확인 필요: 건축물대장상 용도는 교육연구시설이나, 타 용도 변경 시에는 관할 시청에 문의하여 절차 및 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 110호와의 일체 이용: 본 건 부동산은 110호와 경계 구분 없이 일체로 이용 중이나, 구분건물로서의 독립성이 인정되어 정상 평가되었습니다. 경매 진행 시 110호와의 관계를 명확히 파악할 필요가 있습니다.

* 유동화물건, 공동담보: 경매 절차 및 물건 특성상 추가적인 조사나 복잡성이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 상업지역 내에 위치한 구분상가로, 주변 개발 환경이 양호한 편입니다. 다만, 현재 내부 공사 중단 상태이며, 건축물대장상 용도와 실제 등록 용도 간 차이가 있어 이에 대한 확인이 필수적입니다. 110호와 일체로 이용 중이나 구분 건물의 독립성이 인정된 점은 긍정적이나, 향후 활용 방안을 신중히 검토해야 합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이나, 유동화물건이라는 점은 유의할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 상업지역 내 위치 및 교통 접근성 양호.

* 110호와 합병하여 사용 시 넓은 공간 확보 가능성 (현재 정상 평가됨).

* 양산시 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없으며, 감정가는 377,000,000원입니다. 현재 공사 중단 상태, 용도 변경 가능성 확인 필요, 유동화물건 및 공동담보 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 따라서 입찰 참여 전 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태, 공사 잔여 비용, 향후 예상되는 인테리어 및 리모델링 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 산출하여 예상 수익률을 계산한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.