나이스옥션 법원경매 천안 2025타경420 [2] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안미라초등학교' 남동측 인근 '천안라마다앙코르호텔' 내에 위치하는 근린생활시설로서, 부근은 상가, 공동주택 등이 섞여 있는 중심상업지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물내 (1) 1층 102호, (2) 1층 105호로서,
외벽: 석재 붙임, 강화유리 등 마감,
내벽: (1) 내부 인테리어 마감, (2) 샌드위치판넬 노출, (공용) 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 1: 상가 1개호(근린생활시설: 인접 호수(101호, 103호)와 함께 벽체 구분없이 커피숍(그래비티))로 이용중입니다.
기호 2: 상가 1개호(근린생활시설: 공실)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 판매시설, 근린생활시설, 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 불당대로, 남서측 및 북서측으로 소로의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경420 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 1층105호

용도: 근린상가

감정가: 622,000,000원

토지면적: 7.72㎡ (약 2.33평)

토지 지분: 7.72㎡ (약 2.33평)

건물면적: 62.33㎡ (약 18.86평)

건물 지분: 62.33㎡ (약 18.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOO

1.1. 입지조건

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 천안 라마다 앙코르 호텔 내 근린생활시설입니다.

부근은 상가, 공동주택 등이 혼재된 중심상업지대로 개발되어 있습니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역에 해당하며, 광로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 9월 29일 접수된 광주새마을금고의 근저당권(채권액 962,000,000원)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서상 특이사항으로 유치권이 신고되어 있습니다. 이 점은 반드시 별도 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 1,170,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 현장 사정상 확인할 수 없었습니다.

1.3. 상권분석

천안 라마다 앙코르 호텔 내에 위치한 상가로서, 호텔 이용객 및 주변 상가, 주거 지역의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

주변이 중심상업지대로 상가 및 공동주택이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

감정평가요약표에 따르면, 기호 1호(102호)는 커피숍으로 이용 중이며, 기호 2호(105호)는 현재 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 21층 건물이며, 대상 물건은 1층 상가입니다.

2017년 7월 25일 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 석재 붙임 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽 및 창호는 일반적인 상가 수준입니다.

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 스프링클러 설비 등이 설치되어 있습니다.

천안미라초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 신고된 유치권입니다. 유치권은 법적 효력 범위와 해결 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적이며, 상당한 명도 부담으로 작용할 수 있습니다.

임대 관계를 현장에서 확인할 수 없었다는 점 또한 고려해야 합니다. 공실이거나 유료 임대 중일 수 있으며, 이는 수익률 예측에 영향을 미칩니다.

총 채무액(1,170,000,000원)이 감정가(622,000,000원)를 크게 상회하므로, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성 및 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안 중심상업지구 내 호텔 복합 상가로서 입지적 장점이 있으나, 유치권 신고 및 임대 관계 미확인이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

총 채무 규모가 크다는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

따라서, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 유치권의 실체와 법적 효력을 파악하고, 명도 및 향후 수익화 전략을 구체적으로 수립하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 천안시 중심상업지구 내, 대로변에 인접한 호텔 내 상가.

준신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태.

활용 다양성: 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 운영 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 622,000,000원

총 채무액: 1,170,000,000원

현 물건은 유치권 신고, 임대 관계 미확인, 높은 채무 총액 등의 리스크를 복합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

유치권 해결 비용, 명도 진행 시 예상되는 제반 비용, 그리고 공실 위험 등을 충분히 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가의 컨설팅을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.