나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11511 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1395 씨.엠21 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ""성정공원"" 동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성된 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타,스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호 외로서,
외벽: 석재 붙임 등 마감
내벽: 인테리어 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

기호(1~3): 외관상 각호수의 벽체 제거후 위락시설(상호:하트)로 이용 중인 것으로 사료됨
기호(4): 외관상 PC방 및 사무실(공실)로 이용 중인 것으로 사료됨.
기호(5): 외관상 안마시술소(상호:소녀시대), 사무실(상호:제이아이몰, HB엔터테인먼트)로 이용 중인 것으로 사료됨.
본건의 공실여부 및 용도 현황은 외관상 파악된 것으로 실제와 다를 수 있으므로 경매 진행
및 응찰시 재확인 요함.

설비내역

공동 위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, 위락시설 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로2류(폭 15~20m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 기호(4) 501호의 집합건축물대장(전유부, 갑)상 면적은 121.6㎡이나 등기부등본상 면적은 243.2㎡으로 상이하나 본 평가서는 등기부등본상 면적에 의해 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 위치 및 기본 현황

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1395번지에 위치한 씨.엠21 빌딩 6층 601호입니다. 신주소로는 충청남도 천안시 서북구 성정공원5로 51에 해당합니다. 본건은 "성정공원" 동측 인근에 소재하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성된 상업지대입니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 구조 기타, 스라브 지붕 6층 건물 내 6층 601호이며, 총 20개 호실이 건물 내에 있습니다. 토지는 대체로 세장형 토지로서, 위락시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본건의 토지 지분 면적은 81.125㎡ (약 24.5평)이며, 건물 면적은 283.51㎡ (약 85.8평)입니다.

감정평가서 요약본에 따르면, 본건 기호(4) 501호의 집합건축물대장상 면적은 121.6㎡이나 등기부등본상 면적은 243.2㎡으로 상이하나, 본 평가서는 등기부등본상 면적에 의해 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 참고가 필요합니다.

2.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 771,000,000원입니다. 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 천안시 서북구 성정동의 상업 밀집 지역에 위치하고 있습니다. "성정공원"이 인접해 있어 녹지 공간을 이용하기 편리하며, 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 양호합니다. 또한, 본건은 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15~20m)의 포장도로에 남측 및 서측으로 접하고 있어 도로 교통망이 매우 우수합니다. 해당 지역은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물은 2004년 3월 29일 소유권 보존 등기되었으며, 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다. 말소기준권리는 2020년 3월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 2,533,200,000원)입니다. 현재 진행 중인 임의경매는 농업협동조합자산관리회사의 신청으로 2025년 4월 7일에 개시결정(채권액 1,201,971,451원)되었습니다. 또한, 천안세무서장, 세종새마을금고, 세종세무서장의 압류 및 가압류 등기 등이 존재합니다. 등기부상 채권 총액은 3,359,956,020원에 달합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김일회 씨가 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원에 거주(또는 사업) 중입니다. 전입(사업)일자는 2024년 8월 28일이나, 확정일자 및 배당신고일자는 확인되지 않았습니다. 김 님의 경우 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 임차인 김 님의 경우 대항력이 없으므로, 낙찰자는 명도를 통해 점유를 확보해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 성정동 일대는 천안시의 중심 상업 및 업무 지구로서, 상업 시설, 업무 시설, 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히, 본건 주변은 유흥, 상업, 근린생활시설 등이 밀집하여 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 본건 이용 상태

감정평가서에 따르면, 본건 건물(6층 601호)은 외관상 여러 업종으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 구체적으로는 위락시설(상호:하트), PC방 및 사무실(공실), 안마시술소(상호:소녀시대), 사무실(상호:제이아이몰, HB엔터테인먼트) 등으로 이용되고 있는 것으로 추정됩니다. 이는 본 건물이 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있음을 시사합니다. 하지만, 공실 여부 및 실제 용도 현황은 외관상 파악된 것으로 실제와 다를 수 있으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 현장을 방문하여 재확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융, 의료 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 대형 마트, 병원, 은행 등 주요 편의 시설에 대한 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 공공 및 휴식 시설

인근에 "성정공원"이 위치하여 쾌적한 휴식 공간을 제공하며, 업무 및 상업 활동에 종사하는 인구의 여가 활동을 지원합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상 리스크

본건의 등기부채권 총액은 감정가를 크게 상회하고 있습니다. 이는 낙찰자가 인수하는 권리는 없으나, 채무 규모가 크다는 점에서 경매 물건의 가치를 보수적으로 평가해야 함을 의미합니다. 임차인 김 씨는 대항력이 없으므로 명도 협상 시 주의가 필요합니다.

6.2. 물건 상 리스크

감정평가서에서는 특정 호실(501호)에 대해 집합건축물대장과 등기부등본상 면적 차이가 있음을 명시하고 있습니다. 비록 본건이 601호이나, 건물 전체의 공부상 일치 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

또한, 감정평가상 이용 상태는 외관상 파악된 것으로, 실제 내부 상태, 용도, 공실 여부 등이 다를 수 있습니다. 특히 위락시설, 안마시술소 등 민감한 업종이 포함되어 있어, 실제 운영 상태 및 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 일부 공실이 추정되는 점은 임대 수익률 저하로 이어질 수 있는 요인입니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본건 주변은 상업 및 유흥 시설이 밀집한 지역의 특성을 가지고 있습니다. 이러한 환경은 지역의 이미지나 잠재적 민원 발생 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 건물 자체에 위락시설, 안마시술소 등이 포함되어 있어, 이러한 업종에 대한 지역 사회의 반응이나 규제 변화 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 중심 상업지구에 위치하며, 교통 여건이 매우 우수하고 주변 상권이 발달하여 잠재적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 건물 내 다양한 업종의 영업이 추정되어 활발한 상권 형성에 기여하고 있습니다. 그러나 복잡한 등기부 채권 관계, 공부상 면적 차이 가능성, 실제 이용 현황의 불확실성, 그리고 주변의 상업 및 유흥 밀집 지역이라는 점 등 잠재적 리스크 요인들을 신중하게 고려해야 합니다. 임대 관계가 미상이며, 복수 사업자가 운영 중인 것으로 파악되어 정확한 임대차 현황 파악이 낙찰 후 수익성 확보에 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 천안시 성정동의 활발한 상업지구에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 위락시설, 근린생활시설, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능성이 높아 임대 수익 확보 및 다변화에 유리합니다.

* 뛰어난 교통망: 주요 도로에 접하고 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 매우 우수합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 등과 연계하여 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 771,000,000원입니다. 인수되는 보증금이나 권리가 없는 상황이나, 등기부상의 채무 총액이 매우 크다는 점을 고려해야 합니다. 따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 분석, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 그리고 본건이 가진 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 권리 분석, 시세 조사, 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.